北京买房首付多少（北京年轻人买房建议）

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Q:提问:

京总您好，燕西华府的185大平层现在能入手吗？考虑是人大附中丰台校区的学区房，未来可以给孩子上学。现在孩子三岁，九月份上幼儿园

A:回答:

您好,感谢信任!燕西华府从2024年的4月份单价7万一直连续跌3年,去年4月有回升的迹象,但持续了小半年,上涨趋势不明显,青龙湖确实太远了,优势是楼盘的品质高,但少了通勤优势,即便是开车到市区也需要很长时间

如果是为了改善居住环境,这个地方很漂亮,但大概率会低于大盘涨幅,应该说差距很大,市中心涨20个点,这个地方可能不会高于5,随之还会有回落的可能性,如果为了孩子上学,可以买个小的,在附近租房,其他资金去买一个纯投资盘,这样您不用考虑接送孩子,自己的居住品质又没下降,孩子上完学,即便小户型不涨或下跌,您其他的房子在涨,这样算还是不亏,这种方案比较稳健

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Q:提问:

京总您好，我想咨询一下买房。有四套房备选。想法一：昌平北七家达华庄园和橘郡（水运长滩）的独栋别墅，哪个更具有投资价值？

想法二：这两个别墅和海淀金源国际公寓（不需要使用学区）比的话，是市里的大平层好还是远一些的别墅好呢？

想法三：如果平层的话是选市里海淀的世纪金源国际公寓，还是比较新一些的北京壹号庄园的多层洋房呢？以上四套房源哪个更具有投资价值呢？另外还要考虑以后出售的话，哪个更好出售？

A:回答;

您好,感谢信任!1、别墅属于CEO盘，特殊群体小众市场，流通率比较低，没有投资属性，像北京只有四环内的几个城市别墅涨幅还可，像万柳的万城华府，有学区加持，奥运村的紫御山庄，朝阳公园的东山墅。

北七家的别墅区不成气候,买别墅的逻辑是买区不买盘,别墅讲究的是圈层纯粹,出行方便,有稀缺的自然资源;北京大大小小有十几个别墅区,能够保值容易变现一个是海淀的西山别墅区,一个是朝阳和顺义交界的中央别墅区,

如果考虑自住的话可以看看孙河这个地块,孙河的优势是唯一一个先规划后发展的区,人口密度比较低;和其他别墅区最大的不同就是由政府统一规划,其他别墅区都是野蛮生长随意发展,所以区域比较乱,曾经西山别墅区的一个小区被住建委冻结产权过不了户,因为业主私搭乱建没人管,这个区域养个3-5年会成型.一旦成型的话在市场上比较稀缺.未来还有想象空间.

达华庄园、橘郡、北京壹号庄园这三个盘,北京庄园的楼盘更有稀缺性,社区比较大,但装修溢价比较高,买别墅的稳健方法是回避一手，大多品质溢价买过来就会站岗，

我们一般是考虑口碑不错的二手次新盘，社区什么样看得到,尤其是刚拿到房产证的社区，一般别墅的业主大多都为公司创始人或集团高管，从过往的成交经验看，急售的有一部分是公司经营不善需要大量资金为公司输血，这样的房子一般都是市场价的7折到8折，可以重点关注一下这类房产。

别墅的溢价空间3000万10%幅度属于正常现象，5000万以上10-15属于正常现象。8000万以上20%属于正常范围，

2、世纪金源国际公寓涨幅一般,板井路比较孤立，有种孤独求败的感觉。紫竹院路和板井路直接把一个完整的区一劈为二，显的十分分裂，道路四旁的绿化带，隔离带限制了商圈的商业发展空间，蓝靛厂村等大片地段未整理，整个区域是冻结的状态。往南是海淀五路居纯住宅区，无法向外延伸；这个片区主要的人气全在北侧世纪金源一带，所以板井没有什么口碑的社区。价格也一直起不来。

3、别墅和大平层属于两个概念性的产品,功能性不同,一个是市区的生活,一个是郊区的生活,如果您在市区缺少大平层建议可以重点先配置一套,再考虑别墅;毕竟大平层无论从保值增值都高于别墅

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Q:提问:

京总您好，现在我们在北京有两套房，都在东城。一套自己居住。另外一套老人居住，是60多平的史家的学区房。至由于北京学区均衡的大趋势，我想过几年把这一套小的学区房卖了。居住环境比较好的应该是北七家那边有万科的翡翠公园，但是现在那边地铁估计好几年都快开不了，出行不方便。

所以想先看看马上要开通的地铁17号线未来科学城站，用老人购房资质投资一套140多平的小四居。等以后翡翠公园这边地铁开通了，把城里的小学区房卖了，再置换到那边生活，居住环境更好。你觉得这个投资思路怎样？

昌平未来科学城地铁站周边房子有投资价值么，现在开盘6w左右，周边的学校、医院和商场配套都挺好的，生活应该很便利。唯一不太确定的是产业发展情况，不知道能带动周围房产不。地铁17号线未来科学城站开通以后，到望京只有十几分钟，到国贸只有半个小时，您认为能享受到这些地区的外溢么？

A:回答:

您好,感谢信任!来科科学城这个时间点，投资不算便宜了;北边主要的几个产业区在望京，上地，西北旺。未来科学城主要是央企，央企缺乏市场活力。17年317之后北七家标杆小区跌幅都超过了20%, 到现在价格仍然距最高点有10%以上的价差。

这个跌幅也说明了市场对北七家板块的看法;整个科学城的发展普遍比较慢，一是因为央企占比过重缺少市场活力，二是北京的发展重点不是北侧，北京远郊十几个各种各样的产业新区,人口进入停滞阶段的情况下,,难支撑这么多产业区,未来整个区域的产业和人口集聚效应不会太明显。倒是能承接一部分望京的通勤,但140的面积有点大,流通性会差一些

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