需承担违约责任的情形

根据最高法院商品房买卖司法解释，以下三种情形，开发商应承担违约责任：

1）超过商品房合同约定的办理房产证期限（有约定的按照约定，约定优先）

2）商品房买卖合同标的物为期房时，自房屋交付使用之日起90日

3）买卖合同标的为现房的，自合同订立之日起90日

违约金的计算

（一）有约定的按照约定

合同中对违约金或者损失数额，有明确的约定的，法院裁判时会优先参考合同约定的方式。

因此我们购房时，一定不要拘泥于开发商提供的格式合同。对于涉及的利益，一定要在合同中予以提前明确。

（二）没有约定的或者损失数额难以确定的

根据最高法院商品房买卖司法解释，没有约定或者损失数额难以确定的，可按照已付房款额，参照银行逾期贷款利息标准计算确定出卖人的违约责任。

但商品房买卖合同毕竟不是借款合同，合同中不会约定贷款利率，适用存在困难。

根据最高法民一庭编纂的《民事审判实务问答》，可参照《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：

以同期贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，即参照同期贷款利率，加收30%-50%

参考人民银行公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30%-50%计算逾期损失。