摘要
：希望对杆友更好理解房地产税有用（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|张银银&编辑|欣欣然
房地产税牵动人心。
自10月23日，立法机关授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作以来，各界讨论很多，有些接近可能的试点方案，不免也有些谬误。
到底怎么试点，官方最权威的阐释终于看到了。
日前，中国人大网披露了财政部长就授权房地产税试点的说明、就此审议结果的报告。
就上述2份权威内容，以及结合之前授权试点的决定，杠杆游戏逐字逐句做个解剖，希望对杆友更好理解房地产税有用。
1、财政部长做的说明透露4点信息
第一，房地产税试点和10年前的房产税试点，一脉相承。财政部长在说明中阐释了2024年上海、重庆的房产税改革试点，接着谈到2024年“加快房地产税立法并适时推进改革”的要求，以及这些年的进度。
说明表示，“取得阶段性成果”——这个杠杆游戏不多阐释，但房产信息的全国登记、联网，基本的基础有了，这是肯定的。
第二，先深化试点，再立法，注意“深化”二字。说明认为，由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。
这个说法，杠杆游戏很赞同。
然后接着就是在总结上海市、重庆市个人住房房产税改革试点经验的基础上，结合新形势新情况，进一步深化房地产税改革试点。
图表来源|杨红旭（特此感谢）
注意，说明强调“深化”——我的理解至少包括扩大多个城市，不是再增加1、2个，而是多个。
同时，要积累全国统一立法经验，试点东中西城市都该有，甚至小一点的城市也不排除试点，当然这个很慎重。
第三，试点征税不会太猛。说明说得很清楚：
强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期，也为今后全国统一立法积累经验、创造条件。
如何稳定预期，如果一下子收很多税，大家就要批量抛售了。
“草案的主要内容”部分也说，首先农村宅基地及其上住宅不纳入试点征税范围，其次非居住用房地产继续按以前法规，不会因为试点而扩大。
再次，试点地区制定具体实施细则，构建科学可行的征管模式和程序——都是不猛的意思。
第四，试点大原则：积极的城市、稳妥的城市，立法出来至少要5年。说明表示：
按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区……
这个意思就是，积极的城市，且这个地方房地产稳定，不容易大起大落的，纳入试点，此乃大原则。
然后考虑深化试点和统一立法，促进房地产市场平稳健康发展等情况——这就是杠杆游戏上文说的，要深化，要考虑未来试点，东中西应都要考虑试点城市，且试点城市尽量能促进楼市平稳、健康。
在《房地产税和穷人没关系？》（2024年10月25日）一文中，我根据媒体报道做了梳理：
首先，2024年即开始房产税试点的上海、重庆，杠杆游戏认为，基本不会有悬念，升级试点。
其次，市场较热、经济较发达的东部，概率较大。《经济观察报》就预测，比如济南、南京、上海、杭州、广州、深圳等地。同时北方和南方、东部和西部应该也会有所体现。
再次，《经济观察报》还认为，土地出让金收入比较高的城市，比如苏州、杭州、上海等地，看看税收和土地金之间的平衡效果。
同时，该报还报道，2024年5月，财政部、国税总局、住建部等主管部门在北京召开房地产税座谈会，上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南共6个城市相关负责人均有参加。
然后，中信证券认为，上海、重庆、深圳、海南或许首批试点。
最后，共同富裕实验的地方，应该也会试点。征税本身就有调节收入，再分配的意义，所以共同富裕这一点，可能也会考虑。那么浙江全省，还是杭州，或者浙江其他地级市？
试点为5年，说明说了需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人大常委会决定。也就说立法出来，最早是5年后，甚至或许更久。
2、审议结果报告明确了3点
第一，房地产税和调控就是有关系。在引导住房合理消费、房地产平稳健康上，有共识。审议结果报告明确说：
普遍认为，为引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，以积极稳妥的方式推进房地产税立法与改革，是必要的……
这句话的意思是，尽管外界很多分析认为房地产税和调控没关系，但其实就是有关系。合理消费、平稳健康，上述措辞不用杠杆游戏解释，大家都明白寄托的深意。
至于有没有用，单靠房地产税肯定不够，调控长效机制是个组合拳。
同时，房地产税也是扩大地方税源的试点开篇，对中央也好、地方也罢，一举多得。
第二，试点地区怎么收税，上头不定税制，自己探索。审议结果报告明确说：
房地产税的计税依据、适用税率、减除标准等税制要素，建议逐步研究探索、及时调整完善，形成成熟经验后再在法律中统一规定，授权决定可不对相关内容作出规定……
注意，审议结果报告说，建议采纳这一意见，删除决定草案第二条、第三条——言下之意，最开始财政部提交的方案，想定税制？杠杆游戏不多说。
显然，任何一个地方为了市场平稳健康，不会动辄收很多的，减免必须的，这一点杠杆游戏和很多朋友都反复说。
就像审议中，有的说：
如何处理好房地产存量和增量的关系，如何针对实践中居住用房地产的复杂情况进行分类处理、稳妥推进等问题提出了意见。同时，还对试点征收房地产税的一些具体制度安排提出了建议。
积极稳妥推进房地产税改革试点工作，充分考虑实践中各种复杂情况和可能出现的社会影响，充分考虑各类人员的基本住房需求和税收负担能力，认真研究论证，积极做好宣传引导……
第三，深化试点何时开始？审议结果报告说，草案规定授权期限为五年，但何时起算不清楚，建议明确。建议将相关规定修改为：本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。
图表来源|粤开证券（特此感谢）
哪天开始试点呢？杠杆游戏认为2024年两会前后，或许会逐步出来。
我们拭目以待。
3、关于试点的几个补充看法
上文杠杆游戏根据财政部长就授权房地产税试点的说明、就此审议结果的报告，做了7点判断。我补充几个看法，其实也都是之前写过的。
第一，房地产税肯定鼓励大家结婚、组建家庭、少离婚，多生孩子。从个人所得税的改革上就能体现出，要还房贷、赡养父母、供养孩子，这些是可以减免的。
房地产税未来的趋势，肯定也是鼓励大家结婚、组建家庭的。一家人可以减免的面积或者套数，肯定是更高的。
图表来源|西部证券（特此感谢）
同时，如果要供养的孩子较多，减免肯定也会更多，普通人基本就不需要交了。
总的来说，杠杆游戏认为，房地产税希望维护传统婚姻观念，鼓励多生孩子。
第二，房地产税影响房价、房租？这个问题很复杂，一个东西有相关性，但未必因果。比如房价和调控政策、货币政策、利率、供地量、其他宏观背景等，都有关系。
图表来源|华西证券（特此感谢）
同样房租也要看地方，比如需求大的地方、经济好地方，或者反过来，这个影响和转嫁都是不一定的。
不仅如此，房地产税怎么试点？税率、税基、减免……或许对房价、房租也都有不同影响。
总的来说，考虑到我国铁了心要转型，人口结构的现状，杠杆游戏觉得，如果不是全人类狂放水，房价、房租报复性上涨应该不会发生。
第三，房地产税表面和穷人没关系，但和质量较好的中产有关系？上文杠杆游戏解释了会有减免，且地方灵活性操作权较大，很多杆友可能还是没有深刻理解，房地产税为什么表面和穷人关系不会太大（当然也不小，任何征收都关系每个人，关系很多社会运行的成本）。
回溯一下，同样是直接税，过去收农业税，除了极端贫困对象、特殊群体，当时都要交。
房地产税就算全面铺开了，我敢说，对于穷人也是减免的，就算交了那么一点，也是很少的，象征性。
比较麻烦的是人均上百平米或者家里3、4套以上房子的人，这部分群体算不上富豪，可又比一般中产家庭资产多。
图表来源|粤开证券（特此感谢）
为何会有这个变化？从农业税到房地产税的“升级”，这就是一个社会经济形态、结构的升级过程。农业社会工商业少、被抑制，农业税是极为重要的税收，所以不能随便减免。
反过来，工商业社会，各类税收极为丰富，但是房子修了这么多，大家居住条件得到极大改善，难道不向你征收点税？地方也缺钱，炒地皮总有个头，长期需要有更多税源啊。
因此，房地产税这个税早晚会收，同时，又不至于到家家户户都收，或收很多的地步。
第四，富人从来都有减免或者避税办法。一方面，房地产税总体是地方拿的税，区域之间永远是有竞争的，招商引资是永恒的。
可以为地方经济做贡献、解决就业，或者某些方面做出极大贡献的人，哪个地方不抢？
因此，真正的富人（包括某些领域上的厉害），房地产税部分也会得到减免。比如特殊人才、优秀企业家等，各地为了吸引人、留住人、奖励人，可能就会有些减免政策。
图表来源|西部证券（特此感谢）
此外，我国税制越来越完善，同步的和很多发达国家一样，个人在合理规避税收上也会有越来越多的筹划。
不管合法的还是不合法的规避，越是富人越有这方面的办法。
这一点，大家应该都明白。
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