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本文目录一览：
- 1、什么是土地一级市场？
- 2、又一省会城市“松绑”楼市！福州放开“外地人限购”业内：对市场影响不会太大
- 3、生产要素市场有哪些？
- 4、长沙土地二级市场管理办法正式施行
- 5、我国现阶段土地是市场主要是
- 6、国家一级土地出让，是什么意思，包含什么，有多少使用年限？
什么是土地一级市场？
土地一级市场 指国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划有偿、有期限地出让给土地需求者的让渡关系。
又一省会城市“松绑”楼市！福州放开“外地人限购”业内：对市场影响不会太大
继哈尔滨、郑州之后，又一省会城市对楼市调控政策有实质性放松。
今日（3月30日），《每日经济新闻》记者从福州多家中介机构及地产人士处了解到，福州开始对限购政策“松绑”：即日起针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平米以下的普通住宅。也就是说，外地人不需要落户就可以在福州买房。
对此，记者第一时间咨询了福州市房管局，相关工作人员表示，“情况属实，限购放松是从这几天开始的。”
事实上，福州并不是今年第一个放开限购的省会城市。今年3月1日，郑州发文明确，已有两套房的家庭可以再买第三套房，被外界视为变相放松限购。在此之前，哈尔滨出台的房地产新政则明确放开限售，也成为第一家正式放开限售的省会城市。
福州城市建筑 图片来源：视觉中国-VCG211308787791
外地人可直接买房
具体来看，针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平米以下的普通住宅。此外，长乐户籍也属于福州本地户籍，拥有长乐户籍的购房者可在福州五城区购买两套住宅。
而此前福州的限购政策规定，外地户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，需提供2年内在五城区累计满12个月的医社保证明或个人所得税。
某头部房企福建区域营销负责人告诉《每日经济新闻》记者，此次放松限购并非全面取消限购，只能说是简化其中环节，毕竟自从全面放开落户政策后，外地人在福州买房基本没有任何障碍，所以新政对市场影响不会太大。
“区别在于，原先福州实行的是零门槛落户，只要在福州工作就能落户。而此次无非是简化了这道落户程序，可以新增这一波客群，比如有些农村户口不想来福州来落户的人。”上述营销负责人表示，要想这批人来福州买房，最终还是要看房价和市场的接受度，即房子是否值得买。毕竟受疫情等因素影响，市场整体购买力出现明显下降。
“此次限购松绑的操作，主要目的在于给福州五城区去库存，让企业能尽快回笼资金，让市场活跃起来。”克而瑞福州区域研究负责人张暑娇表示，现在只是第一步，下一步预计首付款比例也会进一步放开。
事实上，此前福州已下调了住房公积金贷款的首付比例。自今年2月1日起，第二次申请纯住房公积金贷款的，首付款比例由50%调整为40%；首次申请使用住房公积金贷款的，首付款比例为30%
去化周期近20个月
自去年以来，不少房企因现金流紧张导致债务违约甚至“爆雷”现象，在一定程度上加剧了购房者的观望情绪。
“去年下半年开始，金融利率不断收紧，在贷款层面上对购房者不是很友好，虽然现在虽然有一定放松，但购房者依然选择持续观望。”上述营销负责人告诉记者，福州五城区商品住宅去化周期达近20个月，市场供大于求的态势依然明显。“在此背景下，适度放松限购有利于市场供求平衡，更有利于缓解供给的结构性压力。”
克而瑞数据显示，截至2024年12月底，福州五区商品住宅广义存量约585.42万平方米，其中帝封江、三江口、北区等板块存量均超80万平方米，库存高企。
据国家统计局数据，去年4月份至11月，福州新房价格持续下跌，自去年12月以来开始回升，不过今年2月的新房价格较1月又出现小幅下滑。
福州的新房市场自去年下半年以来持续探底，不少楼盘项目也推出一些打折促销，或通过加大分销点数的方式来以价换量。该营销负责人表示，“大部分楼盘主要靠分销，而现在新盘比较多，有的营销点数已经高到10%，但不敢降价，只是以特价房或工抵房的方式来促销。”
“购房者总想再等等，或许价格会更低。”上述营销负责人介绍，去年以来福州几乎一半的项目要靠渠道来去化。而且分销佣金很高，一套100万元房子，要给10万元佣金，分销平台可能会收走一部分，但很大一部分是返还给客户的。
“但如果分销平台不这样操作，就无法吸引客户。一些离福州主城区较远的项目，如琅岐、马尾、桂湖等区域，靠高佣金帮助去化的现象很普遍。其他类似于福州苍山城南版块，因为竞争激烈，分销点数有的高达5个点，一般也在3个点左右。”
当然，福州也有个别地处中心城区的热门板块，因为新房供应少且需求量旺盛，新房销售相对乐观。也造成了福州楼市的两极分化现象明显：外围市场冷，利用高分销去刺激销售；而主城区地段好的项目，去化相对较好。
目前，福州市下辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾、长乐6个区，闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭6个县及福清市。
嘉论市场研究中心统计显示，近六周福州五区商品房住宅成交量变化不大，均在2600套以上；成交价格也变化不大，上周的成交均价为25841元/平方米。
近八周福州五区新房量价走势 来源：嘉论市场研究中心
土地市场持续冷清
在张暑娇看来，当下的福州市场还处于冰冻待解封状态，尤其是土地市场依旧冷清。
3月16日，福州今年首轮集中土拍结束，17宗用地现场取消出让3宗，流拍2宗，8宗低价成交，仅4幅溢价出让。尽管国企托底占比进一步提升，在本次土拍中拿地占比高达70%，但并没有扭转土地市场的颓势。
就溢价率来看，福州今年首批集中土拍溢价率仅4.42%，虽然两幅地块撤牌流拍，但从实际情况来看，起拍价175.08亿元，实际成交价仅77亿元，相比去年的第三批次集中土拍缩水约47%。
“虽然自去年9月份以来房地产行业信贷端有所改善，但在地方政府加强预售资金监管、市场周期性调整，致去化速度放缓等因素叠加影响下，房企现金流压力仍然较大，民营房企拿地积极性并未有显著提升，现金流的持续承压，民企的投资力度持续降低已经是不争的事实。”
张暑娇表示，土地市场能否回暖，还是要看金融端，能否向以往一样将资金引入房企。春节后高层就连续表态要把房地产引导到平稳阶段，并给房企纾困。但目前来看，涉险房企的资金问题并未得到真正解决。
“福州今年的商品房用地们基本没有民企参与。”张暑娇告诉《每日经济新闻》记者，民营房企自去年第二批集中供地到本次的共三批次土拍，基本是销声匿迹，偶尔在租赁住房和安置房用地上才有民营房企的身影。
上述营销负责人告诉记者，福州在土拍在价格上也没有让步，尤其是纯商品房地价和以前相比还有所增加，虽然有15%的溢价规定，但起拍价留给房企的利润空间已经很小了。“如福州东二环两宗非常优质的地块，起拍楼面价接近每平米3万元，虽然政府放开销售指导价，但目前市场看，是很难卖到这个价格，所以很多企业在首轮就会取消跟踪。”
58安居客房产研究院分院院长张波向记者表示，未来限购放松的城市会增多。从全国调控放松的节奏来看，一二线热点城市步子普遍偏小偏慢也更谨慎，而三四线城市以及部分高库存的二线城市则步子更大。放松限购本身就属于放松力度偏大的政策类型，也是拉动市场改善需求以及部分外来人群首置需求的重要政策。这类政策一旦出台，就说明市场压力已经偏大，市场信心建立的内在诉求已经偏强。
不过，张暑娇表示，近期市场仍然存在买卖双方的博弈行为，但受到外部大环境和内部市场走势等因素影响，购房者的观望情绪还将持续加重。“预计接下来楼盘以价换量现象还将进一步向福州中心板块蔓延。”
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每日经济新闻
生产要素市场有哪些？
生产要素是在生产经营活动中利用的各种经济资源的统称，一般包括土地、劳动力、资本、技术和信息等。市场经济要求生产要素商品化，以商品的形式在市场上通过市场交易实现流动和配置，从而形成各种生产要素市场。
一.土地市场
土地市场实际上有两个层次：一是土地交易市场，以土地的最终所有权为交易对象，相应地形成土地价格；二是土地租赁市场，以土地的使用权为交易对象，相应地形成地租。
二.劳动力市场
劳动力是最重要的经济资源和生产要素，在市场经济中必须通过市场实现其配置和形成价格。“劳动是价值的实体和内在尺度，但是它本身没有价值”。工资不是劳动要素价值的货币表现，而是劳动力价格的表现。在资本主义条件下，劳动力成为商品并具有价值。劳动力价值取决于再生产劳动力所必需的生活资料价值，通过劳动力商品交易市场的雇佣劳动关系，实现劳动者与资本的结合。工资在现象形态上表现为劳动的报酬，实质是劳动者再生产劳动力所必需的生活资料价值的货币表现。在社会主义条件下，劳动力作为生产要素进入市场，通过市场供求双方的契约合同关系，实现劳动者与公有生产资料的结合。在社会主义公有制经济中，实行按劳分配原则，工资的实质是劳动者按劳分配个人消费品价值的货币表现。
三.金融市场
金融即货币资金的融通，是指在现代银行制度下的货币流通和信用活动的总称。金融市场，就是货币资金的供给者和需求者进行货币资金的融通和交易的场所、机构和供求交易关系。通过买卖各种信用工具而进行货币资金的收集、发放、转换等活动，金融市场可以实现社会闲散资金向生产经营性资金的转化，提高资金和社会经济资源的配置和利用效率。
金融市场主要由参与者、金融工具和组织方式等三个基本要素构成
四.技术市场
技术是人类在实践基础上通过经验总结、科学研究和实验等方式创造和发明出来的可以直接地改进生产或改善生活的知识和技能。技术一般以知识形态存在，在生产上，技术具有创造性和单一性，在使用和消费上具有持续性，并能在使用和消费中得到改进。技术具有使用价值，也是人类劳动的成果，如果投入市场交换，自然就表现为商品。
五.信息市场
信息市场主要是信息咨询市场，进行信息产品的生产、流通和服务等活动的产业就是信息咨询业，它是信息产业的重要组成部分。在科学技术对生产的作用日益增强的现代经济中，信息业已经逐渐成为整个社会经济的主导产业，并被称为“第四产业”。
长沙土地二级市场管理办法正式施行
12月1日，长沙市人民政府办公厅于近日印发《长沙市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》，从12月1日起正式施行。
据观点地产新媒体了解，《办法》共七章，四十八条，分别为总则、土地二级市场建设、建设用土使用权转让、建设用地使用权出租、建设用地使用权抵押、交易市场监督与管理和附则。
《办法》按照“交易 登记”一体化建设原则，规定了交易市场包括线下市场和线上市场，由国有建设用地使用权二级市场交易大厅和二级市场交易系统组成。
目前，长沙的土地二级市场交易平台“我有地·我要地”平台已上线运行。长沙市自然资源交易事务中心负责全市线上交易平台及信息共享服务系统的开发、运营和管理；县(市)自然资源和规划主管部门设立的土地交易机构使用全市城乡统一的土地二级市场交易平台系统，以实现信息互通共享。
为进一步激活土地市场要素，盘活现有存量土地，《办法》探索实行了预告登记转让制度：明确以挂牌、招标、拍卖出让方式取得的建设用地使用权转让，对未完成开发投资总额25%的，按照“先投入后转让”的原则，允许交易双方签订建设用地使用权转让合同后，依法办理预告登记，待开发投资达到转让条件时，再办理不动产转移登记手续。
预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明及其他必要材料向发展改革、自然资源规划、住房城乡建设、生态环境等部门申请办理建设项目相关报建手续。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效并按照相关法律、法规和合同约定处置。
《办法》还进行了划拨地出租收益年度申报等制度创新。针对国有建设用地使用权出租收益问题，实行划拨地出租收益年度申报制度，进一步规范划拨地的出租市场，共同维护国有划拨土地资源资产权益。
《办法》立足于长沙市土地二级市场管理基本现状和实际需求，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以不动产统一登记为基础，为长沙土地二级市场交易提供了政策支撑和操作准则，将进一步激活土地市场要素，提高存量土地特别是园区土地资源利用效率，促进土地市场平稳健康发展。
我国现阶段土地是市场主要是
一、我国现阶段土地是市场主要特点：
1、中国土地市场是政府驱动型市场；
2、目前中国城市土地市场在土地市场体系中占据主导地位；
3、中国城市土地市场是垄断竞争型市场；
4、在企业改制中实行土地政策性入市。
二、中国土地市场的现状
1、国有土地使用配制范围和市场配制范围不断扩大，在全国全面实行了国有土地有偿使用制度；
2、土地用途管制制度确立，政府对土地市场宏观调控得到了加强和完善；
3、土地市场运行制度和组织建设取得了明显进展，市场服务体系逐步形成；
4、土地产权进一步细化和明确，土地权利体系进一步完善。
国家一级土地出让，是什么意思，包含什么，有多少使用年限？
是指国有土地使用权的出让，包含的就是70年的土地使用权利。
含义：
出让即是国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。转让即是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括交换、出售和赠与。
土地出让和转让之间的区别：
(一)土地出让和转让的主体不同
出让主体：国有土地所有者即国家，是由法律授权的县以上人民政府予以具体实施的;
转让主体：是取得国有土地使用权的土地使用者。
(二)土地出让和转让的行为性质不同
根据物权理论来说：出让是他物权设定;转让是他物权转移。
(三)土地出让和转让的转移条件与程序不同
出让的条件是无限制，签订出让合同和缴出让金，就可以办证;转让条件是有限制，转让时须经申请、审批或者补办出让手续，缴纳税费就可以登记过户。
(四)土地出让和转让的交易市场不同
出让是一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断的;转让是二级市场，即符合法定条件自由转让的。
汇盛资讯温馨提醒：
土地划分等级每个地方国土资源部门都会根据土地的自然和经济属性，对土地划分等级，并根据等级确定各类不同性质用地（商业用地、住宅用地、综合用地、工业用地）的出让基准地价。一级为最高，等级越高，价格越贵。但具体怎么划分，划分多少级，各地都不相同，国土资源部门都有专门的文件规定，一般可以在当地国土资源部门的网站上查到。
基准地价----是指在城市规划区范围内，对现状利用和规划利用条件下，不同级别的土地或土地条件相当的均值地域，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上的一定年期的完整土地使用权区域平均价格，具有全域性、分用途、平均性、有限期、时效性等特点。基准地价是政府制定管理措施和投资决策的依据，是评估宗地地价的基础；公布的基准地价，对土地利用、流动有引导作用，也是国家征收土地使用税的依据。
