今天给各位分享企业所得税实务操作政策指引的知识，其中也会对企业所得税有关政策文件进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，联系电话我们！

本文目录一览：

• 1、企业所得税汇算清缴操作指南
• 2、企业所得税实务难点（续）——企业重组、股权转让相关所得税处理
• 3、企业所得税上固定资产的折旧年限都是多少？
• 4、房地产开发企业税务筹划怎么做？
• 5、员工异地培训发生的差旅费计入差旅费还是职工教育经费？

企业所得税汇算清缴操作指南

企业所得税汇算清缴操作指南

汇算清缴是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额，并填写年度企业所得税纳税申报表，向主管税务机关办理年度企业所得税纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。下面我为大家分享企业所得税汇算清缴操作指南，希望能帮助到大家。

《中华人民共和国企业所得税法》第五十四条规定：企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。

一、企业所得税汇算清缴网上申报的适用范围

1.企业所得税汇算清缴网上申报适用于已经在广州市数字证书管理中心申领了数字证书、并且已经开通国税应用的居民企业所得税纳税人，包括查账征收和核定征收纳税人。

2.如果纳税人已经领取了数字证书、并且已经使用过广州国税的网上申报，可以直接使用数字证书进行企业所得税汇算清缴网上申报，不需要办理任何手续。

3.如果纳税人在其它政府部门(工商局、人事局等)已经领取了数字证书，但没有使用过我局的网上申报、未开通国税应用的，不需要重复申请数字证书介质，但需要向广州市数字证书管理中心申请开通国税应用。

4.如果纳税人还没有申领数字证书，且需要使用企业所得税汇算清缴网上申报的，则应在广州市数字证书管理中心申领数字证书并开通国税应用才可使用。

5.如果纳税人不采用网上申报的，应按现行规定到办税大厅上门申报、缴税和报送纸质资料。

6.申领数字证书或申请开通国税应用的详细流程可以参阅《数字证书宣传手册》，或者登录广州市数字证书管理中心网站查阅

二、企业所得税汇算清缴网上申报开通时间

企业所得税汇算清缴网上申报系统的开通时间为1月1日-6月9日，在此期间纳税人都可以进行网上申报工作。

纳税人在税法规定的汇算清缴期内因各种原因导致年度汇算清缴网上申报不成功的，应及时在税法规定的汇算清缴期内按现行上门申报规定要求，携带有关申报资料到所得税主管税务机关的办税大厅办理申报。法定的汇算清缴期结束后，网上不再受理纳税人所得税汇算清缴网上申报业务，仍未办理申报的纳税人，应按现行上门申报要求，携带有关申报资料到所得税主管税务机关的办税大厅办理申报。

三、企业所得税汇算清缴网上申报如何办理

纳税人插入数字证书，登录广州国税局门户网站()，点击首页左上角的“网上办税大厅”，进入后选择1号办税窗口、点击“证书登录”按钮，根据提示输入PIN码，登录网上办税大厅，点击界面靠右上角的“网上拓展”菜单栏，然后在“我要申报”功能菜单下选择相应的功能进行申报。

纳税人完成了企业所得税汇算清缴网上申报后，不需再上门报送纸质的纳税申报表及上述有关资料。

四、企业所得税汇算清缴网上申报的内容

企业所得税汇算清缴网上申报包括两大部分：

1.纳税人进行企业所得税年度纳税的网上申报及关联企业往来报告表、财务会计报表的网上提交。

2.上传企业所得税汇算清缴鉴证报告。

需要报送企业所得税汇算清缴鉴证报告的企业所得税纳税人，应遵循以下顺序进行汇算清缴网上申报：

1.税务师事务所完成“税务师事务所上传企业所得税汇算清缴鉴证报告”网上上传工作;

2.纳税人完成“纳税人进行企业所得税年度纳税网上申报”的相关工作，完成次序为：网上报送财务报表-企业所得税网上年度申报-网上报送关联企业往来报告表。

不需要报送企业所得税汇算清缴鉴证报告的纳税人可直接按上述步骤2进行汇算清缴网上申报。

五、企业所得税汇算清缴网上申报的流程

(一)上传企业所得税汇算清缴鉴证报告流程：

【第一步】税务师事务所登录广州市国税局网上办税大厅后下载鉴证报告电子表单模板(PDF文件格式)。

【第二步】税务师事务所填写电子表单并附加鉴证报告主体文档(报告正文及相关附件)，制作成鉴证报告电子文档，并由税务师事务所和注册税务师分别对鉴证报告电子文档进行数字签名。

【第三步】税务师事务所登录广州市国家税务局网上办税大厅上传鉴证报告。系统会检查鉴证报告的有效性，请按系统提示进行操作。

(二)纳税人进行企业所得税年度纳税网上申报及关联企业往来报告表、财务会计报表网上提交的流程

【第一步】财务会计报表网上申报

进入财务报表报送功能，下载财务报表电子表单(PDF文件格式)，下载后通过读盘导入财务报表数据(支持目前企业在用的三种企业端企业所得税申报软件，包括：涉税通-企业版、广东省企业所得税申报系统(易财税)、税务总局电子申报软件导出的申报数据，下同)或手工录入的方式完成财务报表数据的填写，填写完毕后上传电子表单完成财务报表的申报。

【第二步】企业所得税网上申报

进入企业所得税年度申报功能，下载企业所得税年度纳税申报表电子表单(PDF文件格式)(注：年度纳税申报按规定需提供鉴证报告的纳税人，须先对税务师事务所已上传的鉴证报告进行确认报送)，下载后通过读盘导入数据方式完成年度申报表数据的填写，填写完毕后上传电子表单完成年度申报表的申报。

【第三步】年度关联业务往来报告表网上申报

进入关联申报功能，下载年度关联业务往来报告表电子表单(PDF文件格式)，下载后通过读盘导入数据或手工录入的方式完成年度关联业务往来报告表数据的填写，填写完毕后上传电子表单完成年度关联业务往来报告表的申报。

【第四步】完成企业所得税税款缴纳

进入 “我要缴税”功能，按提示完成税款缴纳。

拓展：企业所得税定额征收

问：小型微利企业在季度预缴享受了优惠，但是后面几个月超过标准，如何处理?

答：

根据《国家税务总局关于扩大小型微利企业减半征收企业所得税范围有关问题的公告》(国家税务总局公告2024年第23号 )规定：“四、小型微利企业符合享受优惠政策条件，但预缴时未享受的，在年度汇算清缴时统一计算享受。

小型微利企业在预缴时享受了优惠政策，但年度汇算清缴时超过规定标准的，应按规定补缴税款。”

因此，小型微利企业在预缴时享受了优惠政策，但年度汇算清缴时超过规定标准的，应按规定补缴税款。

问：企业所得税定额征收的小型微利企业，预缴企业所得税时如何享受优惠政策?

答：

根据《国家税务总局关于扩大小型微利企业减半征收企业所得税范围有关问题的公告》(国家税务总局公告2024年第23号 )第三条规定：“(二)定率征税的小型微利企业，上一纳税年度符合小型微利企业条件，且年度应纳税所得额低于10万元(含10万元)的，本年度预缴企业所得税时，累计应纳税所得额不超过10万元的.，可以享受优惠政策;超过10万元的，不享受其中的减半征税政策。

定额征税的小型微利企业，由当地主管税务机关相应调整定额后，按照原办法征收。”

因此，定额征税的小型微利企业，由当地主管税务机关相应调整定额后，按照原办法征收。

问：小型微利企业需要在本月注销税务登记，且截止到10月应纳税所得额低于6万元，在注销时申报年度企业所得税，是否可以按照“符合小型微利企业条件，且年度应纳税所得额低于10万元(含10万元)的，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税”的优惠进行申报纳税?

答：

根据《国家税务总局关于扩大小型微利企业减半征收企业所得税范围有关问题的公告》(国家税务总局公告2024年第23号)第三条规定：“查账征收的小型微利企业，上一纳税年度符合小型微利企业条件，且年度应纳税所得额低于10万元(含10万元)的，本年度采取按实际利润额预缴企业所得税款，预缴时累计实际利润额不超过10万元的，可以享受小型微利企业所得税优惠政策;”

另根据《财政部 国家税务总局关于小型微利企业所得税优惠政策有关问题的通知》(财税〔2024〕34号 )规定，“ 一、自2024年1月1日至2024年12月31日，对年应纳税所得额低于10万元(含10万元)的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。”

因此，符合此条件的注销企业可享受小型微利的减半征税政策。

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企业所得税实务难点（续）——企业重组、股权转让相关所得税处理

企业所得税实务难点（续）——企业重组、股权转让相关所得税处理

（吴基清）

中国税务报的这篇文章，混淆了非货币性资产投资的被投资企业（B公司）与原投资转让方（甲公司）在纳税主体上的差异，导致案例表述不严谨（如收购甲公司土地使用权），政策分析各税种处理更是显得生拉硬拽。深层次原因，可能是没能准确理解会计上报表主体与所得税上纳税人的辩证关系。

非货币性资产投资递延纳税，在所得税上只能有两个直接参与方，即投资方A公司和被投资方B公司，A公司向B公司投入非货币性资产（减少投出的非货币性资产同时增加长期股权投资），B公司向A公司支付自身企业股权（增加投入的非货币性资产同时增加所有者权益）。

根据本文案例描述推敲，相关方是不能适用非货币性资产投资递延纳税政策的，而可以考虑申报适用企业重组（资产收购）特殊性所得税处理，所得税上可以有多个参与方——甲公司主导收购A公司资产，以子公司B公司股权做为交易对价。

企业重组特殊性税务处理与非货币性资产投资递延纳税的异同点：

1.特殊性税务处理在所得税上可以有多个参与方，而一笔非货币性资产投资递延纳税在所得税上只考虑两个参与方；

2.特殊性税务处理有的类型要计算收购资产（或股权）和股权支付两项占比，非货币性资产投资递延纳税无比例要求；

3.特殊性税务处理中相关资产计税基础不变，而非货币性资产投资递延纳税中被投资方接收非货币性资产以评估公允价值做为计税基础；

4.尽量非货币性资产投资一般100%以股权为对价，但如果特殊情况产生非股权支付额，则要与特殊性税务处理一样，都应计算非股权支付额对应资产转让所得。

原文：

（本文刊载于中国税务报2024年07月20日星期五B4版）

例解递延纳税处理的关键点

刘玉章

? 近几年，国家为了鼓励企业资产重组，出台了不少税收优惠政策，非货币性资产投资递延纳税，就是重要举措之一。

? ? 案例

? ? A公司于2024年5月30日收购B公司80%的股权。B公司全部股权原价16900万元，80%股权的原值13500万元，经过专业资产评估机构评估价值为15000万元。合并中，A公司向B公司的母公司甲公司购买的土地使用权原值为12000万元，累计摊销1200万元，净值10800万元，评估价15000万元。A公司由于非货币性资产投资评估增值，当年实现利润总额4200万元，应如何缴纳企业所得税？

? ? 政策分析

? ? （1）根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2024〕36号）附件2第一条规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征增值税。

? ? （2）《财政部、国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2024〕57号）规定，按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

? ? （3）根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，A公司非货币性资产转让视同销售，缴纳企业所得税。

? ? 财税处理

? ? 一、A公司账务处理

? ? 无形资产评估增值＝15000－（12000－1200）＝4200（万元），账务处理如下：（单位：万元，下同）

? ? 借：长期股权投资——成本（B公司）

? ? 15000

? ? 累计摊销 1200

? ? 贷：无形资产 12000

? ? 资产处置收益——非货币性资产交换利得 4200

? ? 借：资产处置收益 4200

? ? 贷：本年利润 4200

? ? 当年应纳税所得4200万元，无其他调整因素，税率25%，应缴企业所得税1050万元。但是，A公司在重组过程中，没有现金流量对纳税做保障，应当寻求税收优惠政策。

? ? 二、A公司递延纳税的财税处理

? ? 《财政部、国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2024〕116号）规定，居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

? ? 1.投资企业以非货币性资产对外投资取得被投资企业的股权，应以非货币性资产的原计税成本为计税基础，加上每年确认的非货币性资产转让所得，逐年进行调整。以公式表示：

? ? 股权的计税基础＝非货币性资产原计税成本＋已确认的非货币资产转让所得

? ? 2.被投资企业取得非货币性资产的计税基础，应按非货币性资产的公允价值确定。

? ? 根据财税〔2024〕116号文件规定，递延纳税的纳税调整如下：会计确认的股权投资成本为15000万元，将非货币性资产交换利得4200万元一次计入当期损益；税法允许将利得分5年均摊计入应纳税所得额，年均所得840万元（4200÷5）。财税差异3360万元（4200－840），企业所得税汇算清缴时在《企业重组及递延纳税事项纳税调整明细表》（表A105100）第13行“六、非货币性资产对外投资”做纳税调减处理，将840万元（3360×25%）确认为递延所得税负债。账务处理如下：

? ? 借：所得税费用 1050

? ? 贷：递延所得税负债 840

? ? 应交税费——应交所得税 210

? ? 第一年股权的计税基础＝非货币性资产原计税成本＋已确认的非货币资产转让所得＝10800＋840 ＝11640（万元）。

? ? 第二年，对非货币转让会计不做账务处理，非货币资产转让所得额为0；税收递延确认非货币资产转让利得840万元，企业所得税汇算清缴时在A105100明细表第12行“六、非货币性资产对外投资”做纳税调增处理。账务处理时将210万元（840×25%）从递延所得税负债贷方转回。

? ? 借：递延所得税负债 210

? ? 贷：应交税费——应交所得税 210

? ? 第二年股权的计税基础＝10800＋840＋840 ＝12480（万元）。

? ? 3.财税〔2024〕116号文件规定，企业在对外投资5年内转让上述股权或收回投资的，应停止执行递延纳税政策，并就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在转让股权或收回投资当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税；企业在计算股权转让所得时，可将股权的计税基础一次调整到位。

? ? 假设，A公司在第三年年末将B公司的股权转让，转让收入为17000万元，计算股权转让所得如下：

? ? （1）企业所得税汇算清缴时，将剩余的递延收益1680万元（840×2），在A105100明细表一次性调增应纳税所得额，将“递延所得税负债”贷方转回。

? ? 借：递延所得税负债 420

? ? （1680×25%）

? ? 贷：应交税费——应交所得税 420

? ? 股权计税基础15000万元一次性调整到位。

? ? （2）股权转让所得＝17000－15000＝2000（万元）。

? ? 4.财税〔2024〕116号文件规定，企业在对外投资5年内注销的，应停止执行递延纳税政策，并就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在注销当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税。计算应纳税所得时，将剩余的递延收益一次性调增应纳税所得额，把“递延所得税负债”（递延收益×25%）贷方转回。

? ? 借：递延所得税负债

? ? 贷：应交税费——应交所得税

? ? 股权的计税基础调整到位，一次性计算缴纳企业所得税。

? ? 三、甲公司的财税处理

? ? 财税〔2024〕116号文件规定，转让方取得非货币性资产的计税基础，应按公允价值确定。账务处理如下：

? ? 借：无形资产——土地使用权 15000

? ? 贷：长期股权投资——B公司

? ? 13500

? ? 投资收益 1500

? ? 应当注意的是，财税〔2024〕116号文件所称“非货币性资产投资”，限于以非货币性资产出资设立新的居民企业，或将非货币性资产注入现存的居民企业。

? ? （作者单位：北京刘玉章财税顾问有限公司）

企业所得税上固定资产的折旧年限都是多少？

企业所得税上的固定资产折旧年限，其实在企业所得税法上对于固定资产的折旧年限只是规定了一个最短的折旧年限，并没有完全规定企业的年限，企业还是应该根据自身的经营情况和会计准则的相关因素确定合理的固定资产折旧年限，虽然有时候按照会计上的折旧年限，可能会与所得税上的固定资产折旧年限有差异，但这也只是一个暂时性差异，最终的总的折旧额是一样的。

一般来讲，企业所得税上规定固定资产的折旧年限是按照固定资产的种类分，如果是电子设备的话是不短于三年，机器设备不短于10年，房屋建筑物不短于20年，土地不低于40年。企业为了方便省事的话，可以按照企业所得税法上的固定资产折旧年限来进行计提折旧，这样在会计和所得税法上计提的折旧额就一致了，也省得每年要做所得税的调整。

房地产开发企业税务筹划怎么做？

如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，增加企业营业利润，实现企业利润最大化，这对房地产开发企业具有重要的现实意义。近年来，为控制房地产地价过高，投资过热，国家陆续下发宏观调控政策，先是央行宣布加息，接着“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至强征个税的108号文件等一系列宏观调控政策及配套细则的出现，使房地产开发企业的税收筹划更具有战略意义。本文仅就房地产开发企业税收筹划技术和税收筹划方式进行分析。

一、房地产开发企业税收筹划技术

房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。

（一）规避平台筹划

土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。

（二）投资转化技术

房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。

(三)税基筹划技术

房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。

（四）实现技术

主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。

二、房地产开发企业税收筹划方式

（一）利用临界点进行税收筹划

纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在 20%这个临界点上，一是通过适当控制出售价格。销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。二是增加可扣除项目金额。比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。

大海房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）×20%=80万元。因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4万元。企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。

同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。增值额为190万元，增值率为200/800=23.4%该房地产公司需要缴纳土地增值税190×30%=57万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×（7%+3%）=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为105万元，房屋售价增加至1100万元。则按照税法规定可扣除项目增加为915万元，增值额为185万元，增值率为185/915=20%，不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税1100×5%=55万元，城市维护建设税和教育费附加55×（7%+3%）=5.5万元。同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5=124.5万元。该纳税筹划降低企业税收负担为124.5-78=46.5万元。因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。

（二）利用投资方式的不同进行税收筹划

房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的税收筹划空间。

大海房地产开发公司在菏泽市城区繁华地带有一处空闲房产。房产原值1000万元,实际使用面积300平方米，2008年1月份准备对外投资,若采取出租方式,预计年取得租金为200万元，若用于联营，则预期每年的联营企业利润中，大海房地产公司所占份额为500万元。那么,我们分析一下,哪种方式对于企业更能节税,

假设房产原值为P, 房产使用面积为L平方米，如果出租则每年可取得租金收入R1,用于联营，则预期每年的联营企业利润中大海房地产开发公司所占份额为R2，出租和联营的税负分别为T1和T2。

1、采取出租方式应承担的税负

营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1；房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1；城建税：假设大海房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1；教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1；所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。

2、采取联营方式应承担的税负

房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×（1-30%）P。土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L；所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。

总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

寻求税负均衡点。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，即，

41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

在对房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：若预期联营收入R2（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式；若预期联营收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产采取租赁方式税负轻于采取联营方式。本例中，由于大海房地产开发公司所占份额为500万元，而500（41.22%×200-0.84×1000+68×300）/25=785.70，所以,租赁方式可以节税。此时的总体税负T1= 41.22%R1=41.22%×200=82.44(万元),而联营方式下的总体税负T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(万元).不难看出,公司采取租赁方式比采取联营方式可以节税254.96(337.4-82.44)万元.

（三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划

房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。

假设2008年1月份大海房地产开发公司新开发一个项目，需要资金1000万元，由于公司采用的筹措资金的方式不同，对公司的税负影响也必然不同。

如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率8%计算，每年需要支付利息80万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为80万元，可以为公司节税80×25%=20万元；如果大海房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即采用发行债券的方式融资可以为企业节税25（100×25%）万元。采用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。

（四）利用收款方式的不同进行税收筹划

房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应采取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入；已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。

由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业一般都采用分期收款方式销售。采用这种方式，企业不能按售价总额确认收入，并响应地分次接转成本，起到节税的作用。

大海房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款800万元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应缴纳的营业税为800×5%=40（万元）。如果按分期收款确认收入，第一次应缴纳的营业税800×40%×5%=16（万元）。以后三次分别缴纳营业税800×20%×5%=8（万元），共计16+3×8=40（万元）。虽然两种方法缴纳营业税都是40万元，但是采用分次确认收入可以延缓纳税时间。

值得注意的是，国税发[2024]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》明确了收入在5种特殊情况下确认标准，对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按照销售合同或协议约定付款日期确认收入的实现，付款方提前付款的，按照实际付款日确认收入的实现。房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。2．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。3．开发项目位于其他地区的，不得低于5％。4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。）计算出预计营业利润额，再并入当期的应纳税所得额统一缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

员工异地培训发生的差旅费计入差旅费还是职工教育经费？

依据《财政部全国总工会国家发改委教育部科技部国防科工委人事部劳动保障部国务院国资委国家税务总局全国工商联关于印发关于企业职工教育经费提取与使用管理的意见的通知》（财建〔2006〕317号）第二条第（五）项规定：“企业职工教育培训经费列支范围包括：

1、上岗和转岗培训；

2、各类岗位适应性培训；

3、岗位培训、职业技术等级培训、高技能人才培训；

4、专业技术人员继续教育；

5、特种作业人员培训；

6、企业组织的职工外送培训的经费支出；

7、职工参加的职业技能鉴定、职业资格认证等经费支出；

8、购置教学设备与设施；

9、职工岗位自学成才奖励费用；

10、职工教育培训管理费用；

11、有关职工教育的其他开支。”

参考国家税务总局北京市税务局2024年12月发布的《企业所得税实务操作政策指引（第一期）》第一大类第（二）项第6点第（2）款问题“职工异地培训涉及的交通费、餐费、住宿费是计入职工教育经费还是差旅费？”解答中明确，为职工培训而发生的费用应归属于职工教育经费，因此企业培训涉及的交通费、餐费、住宿费应作为职工教育经费税前扣除。

综上，员工异地培训发生的差旅费建议计入职工教育经费。

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