大湾区，真是越来越敞开怀抱，海纳四方来客了。
昨天，广东省人民政府官网发布关于印发
《广东省劳动力要素市场化配置改革行动方案的通知》
，其中有两个要点：1、要落实取消城区
常住人口300万以下城市
落户限制的有关政策，试行以经常居住地登记户口
制度。2、要探索
居住证互认制度
，在除广州、深圳市外的珠三角城市
率先探索户籍准入年限同城化累计互认
。图片来源：广东省人民政府官网
梳理下来满足要求的城市有：
韶关、梅州、惠州、珠海、江门、清远、肇庆、潮州、揭阳、湛江、汕尾、云浮、河源、阳江
。这两个政策，很明显的利好就是方便在湾区工作的人们可以更方便地在湾区内部流动，以及更好地在这里安家落户。
不过，值得注意的是，不管是第一条中的“常住人口300万以下城市”，还是第二条中明晃晃写着的“除广州、深圳市外的珠三角城市”都把广深单独放在了利好之外。
这说明了什么？
.01
广深为何惨遭
“孤立”？
最近第一财经根据各地公布的2024年统计年鉴、2024年统计公报以及公开数据推算出人口净流入最多的十大城市，广深赫然在列。
除了广深，湾区还有东莞、佛山上榜。
对于广深莞佛四个城市，每年都有充足的人口流入，而房地产长期看人口，这也造就了四地房价的抬升。
从11月的一手房价来看，
广佛莞深四地房价仍然雄踞前五。
湾区九城11月一手情况图片来源：克而瑞数据研究中心
从房价就可以看出城市的价值。
而本身人口流量已经非常充足的城市，如果再放开落户，只会让更多人口涌入，土地资源更加稀缺，房价更难控制。
这与现在提出的“房住不炒”的要求背道而驰。
所以才会出现这次利好把广深排除在外，仅释放给那些人口吸引力较为一般的城市。
不过，我们也发现湾区九城房价前五中，珠海是个例外。
珠海属于常住
人口300万以下的城市
（常住人口：243.96万）
，可以满足第一条的以经常居住地登记户口；它也满足第二条的要求，可以与湾区（除广深外）的城市户籍准入年限互认。那么，湾区九城中，除了由于限制条件被排除在外的城市，其它城市的楼市会因为这个利好而有什么变化呢？
.02
落户限制取消的
城市，楼市会被
刺激吗？
除了第一部分提到的珠海，湾区九城中惠州、江门和肇庆也是符合标准的。
首先我们来看看珠海。
其实早在2024年珠海就已经开始逐步放开落户限制，比如可以
通过纳税的方式入户，父母投靠、夫妻投靠等入户限制条件也逐步放松
。其实，在珠海即使不落户，购房政策也相当宽松。
外地户口可以在珠海买3套房
（第2套仅限在斗门，第3套仅限买别墅）
。落户之后，更是可以在全市买4套房
（第4套仅限买别墅）
。所以很多港澳人士、湾区客乃至全国各地的投资客都有意投资珠海。
不过，珠海楼市的分化还是比较大的，从过去的情况来看，有的板块涨幅差强人意，有的板块却勇猛精进。
中原研究院的数据就显示，珠海11月唐家的房价就同比上浮16.79%，而之前一路飙升的拱北却同比下滑24.33%。
而从全市整体情况来看，珠海房价还是比较平稳的，只是人气相比于广佛深莞还是略逊一筹。
至于对另外两个放松落户限制的城市，这个政策其实聊胜于无，两地入户门槛基本贴地。
江门入户门槛低至初级职称即可入户，肇庆则更是全面取消落户限制，基本可以实现拎包落户了。
而它们的房价更是稳定地在低位徘徊。
比如江门，从全年到今年，一手房均价反而跌了几百。
图片来源：乐有家数据研究中心
肇庆近一年的一手房价也是在波动中下行，均价都在5000-8000元/㎡范围浮动。
一手如此，二手更是鲜有人接盘。
根据链家成交数据统计，今年1-11月份江门二手房成交仅556套；肇庆更是在链家上“查无此城”。由此可见二手市场是多么的荒凉了。
图片来源：链家
看完这几个城市的情况，不难发现，对这14个城市取消落户限制的政策其实对它们的楼市并没有想象中的促进作用。
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