在日常生活中,房产过户是大家非常关心的问题,比如父母把房产过户给孩子,还有夫妻之间的房产过户,现在也有男女朋友或者亲戚朋友之间的房产过户。对于这些打算房产过户的人来说,可以选择的过户方式都有哪些?哪种过户方式更划算呢?
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比较常见的过户方式有 买卖过户、赠予过户、继承过户,还有夫妻析产过户。
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下面我们就分别详细分析一下这几种过户方式的计税方法
先说房产买卖过户
买卖过户就是通过房产交易的方式进行过户,其过户费用就按照买卖过户的标准进行收取,一般二手房的买卖涉及 契税、个人所得税和增值税、土地出让金、土地契税。 孰高
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契税
契税的计税方法根据买方的情况来定,如果买方是首套房且购买的房子是90平方以下的,契税按计税价的1%计算;如果买方是首套房,但房子是90平方以上的,契税按计算价的1.5%计算。可如果买方是二套,不管购买的房子是多大面积都按3%计算。
列表如下:
契税计算方法
个人所得税:
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个税的计算要根据卖方的情况来定,如果所卖的房子是普通住宅,证满五年,而且是广州唯一的一套,那么可以免征个税, 满五年 唯一
列表如下:
个税计算方法
(注:非普通住宅就是指建筑面积大于144平方且套内面积大于120平方的住宅)
增值税及附加
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满五年的普通住宅可免征增值税
列表如下:
增值税计算方法
再说房产赠与过户
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什么是房产赠与?就是产权人把自己名下的房产无偿赠与他人的一种民事法律行为,对非法定继承人的遗赠也属于赠与行为。赠与分为 直系亲属赠与 非直系亲属赠与
这里指的直系亲属包括 配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹
那么赠与过户需要缴纳哪些税费呢?
如果是直系亲属间的赠与,不管房产是多大面积,也不管是首套还是二套,需要 缴纳3%契税
如果是非直系亲属赠与,那么要根据不同情况来计算税费
1、 契税: 按计税价格的3%
2、 个人所得税:
如所赠房子是 满五年唯一 免征; 按计税价格的1%
3、 增值税及附加:
列表如下:
赠与计税方法
房产赠与过户所产生的税费可能会比买卖过户要少,但赠与所得的房产再出售时,个税的计算方法与购买所得的房产计算方法不同。如再出售时,房产是满五年且唯一的,可免征个税, 但不满五或不唯一,个税就不是1%了,而是按20%征收!
另外,房产赠与有几个需要注意的事项
1、直系亲属赠与后,再出售时房产年限可调上手不动产证时间来计算,但非直系赠予只看今手的证件时间。
2、赠与人将住房赠与他人后, 须满两年后方可再次购房
3、对于有限购区域的城市,赠与视同买卖, 受赠人必须具有购房资格
4、赠与需要办理房屋赠与合同公证,且赠与人与受赠人都必须亲自到公证处办理。如果赠与人的真实意思是要将所赠与的房产仅赠与给受赠人个人所有,不作为受赠人与其配偶的夫妻共同财产,那么赠与人应当明确地将此真实意思写入赠与合同。办完赠与合同公证后需及时办理产权转移登记,否则可能导致赠与无效。
5、结婚前,以结婚为目的将房产作为“彩礼”性质赠与,若婚约不成,赠与人有权要回房产,但若已婚,则不能收回。
6、婚后赠与,特别是婚后夫妻共有产权,需要配偶出具书面同意赠与声明书,如一方擅自将共有房产赠与他人的行为应当无效,因此隐瞒配偶赠与房产给他人,配偶有权要回房产。
最后再来说说继承过户
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首先不要天真地以为父母去世后房子就是你的了,实际情况可能比你想的要复杂。
在说房产继承过户前我们先要搞清楚继承的方式,以及各种方式的优先顺序,不然你就未必能顺利继承到父母的房产。
继承
继承的方式有:法定继承、遗嘱继承、遗赠和遗赠扶养协议。
它们的优先顺序是: 遗赠扶养协议>遗嘱继承、遗赠>法定继承
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法定继承
第一顺序继承人包括:配偶、子女、父母;丧偶儿媳对公、婆,丧偶女婿对岳父母尽了赡养义务的。(子女包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女,父母包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母)
第二顺序继承人包括:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母;(兄弟姐妹包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有抚养关系的继兄弟姐妹)
法定继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不能继承,在没有第一顺序继承人的情况下,由第二顺序继承人继承。同一顺序继承人之间的地位是完全平等的,遗产将在他们之间平均分配,继承人之间协商同意的,也可以不均等。
遗嘱继承
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遗赠
遗赠抚养协议
看到这里对继承有一些了解了吧?即使你是独生子女,父母的房产也不一定全是你的,有可能你家的七大姑八大姨都有继承权。
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那么继承需要缴纳哪些费用呢?
1、法定继承无需缴纳契税、个税、增值税,但需办理继承公证,继承公证费通常是按评估价的1%-2%计算。
2、非法定继承人根据遗嘱继承房产应该缴纳契税3%
3、同样的,如果继承所得的房产再出售时,需缴纳20%的个人所得税。
最后我们总结一下
房产过户,如果通过买卖的形式要根据购房者自身的情况以及所购房屋的年限来确定税费,而直系亲属赠予只需要3%契税,法定继承可免各种税,但前提是房产权利人过世后才能继承,并且赠予和继承所得的房子再出售时,有可能需要缴纳20%的个人所得税。所以哪种方式最划算要根据自身的情况来选择。
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