“40多平的一房一厅，抢手房源基本在8000元+，这套朝南、看海户型，现在淡季租8200元，疫情之前的高峰期租到了9500元。”
“60多平的两房一厅，差不多能租到12000元，高峰期能租到15000元，不过放租房源较少。”
这是前两天淘哥去福田调查标杆综合体的公寓租金时，京基滨河时代租售负责人给出的答案。
“年底了，空置房源有一些，但也不多，平时转租也好转。”
“附近几栋写字楼的很多高管、白领都住在这里，出门几分钟就能到公司，多方便。”
经过和多名中介交流、摸底，淘哥发现，京基滨河时代的公寓租金呈现几个特点。
01.
京基公寓租金4大特点
1、几乎是区域租金的天花板，还很抢手。
淘哥算了一下，京基滨河时代43平月租9500元，相当于221元/月/平，几乎是福田平均水平的差不多2倍。
收集、整理贝壳数据发现，不止京基滨河时代所在的上下沙，把车公庙、福田中心、福保都纳入进来，
大部分40平一房，都只能租到4000-6000元/月
，即100-150元/月/平。
仅有中洲滨海商业中心的公寓，还有花好园、星河世纪、岗厦辛诚花园几个住宅项目的个别房源能租到7000+，8000+。
整体来看，福田重点区域内，不管公寓还是住宅，像京基滨河时代这样，40平一房最少也能租到7000元/月的项目，少之又少。
但是，即便价格很高，却依然抢手，贝壳数据也显示：项目房源稀缺，房客比742:5，相当于148个人抢一套房。
2、和紧邻的下沙村租金天差地别。
淘哥采访了一位管理下沙房源的资深中介，据他介绍：
下沙村30平左右的电梯单房
，
未经改装的农民房，租金在2200-3000元/月；改装过的公寓，租金在2600-4500元/月。
下沙村40多平的电梯一房一厅
，未经改装的农民房，租金在 2700-3500元/月；改装过的公寓，租金在4500-6000元/月。
不过一房能租到6000元的是极个别房源，整个下沙，也只有8坊某栋的某个户型能到这个价位，主要是那个户型空间比较大，精装特别好，像酒店一样。
整体来看，就算是精装带电梯，空间尺度和装修标准比京基公寓还要好的情况下，下沙单房和一房的租金也要比京基公寓低了25%-50%。
3、单房和一房一厅价格落差很大，最多相差2500元+。
京基滨河时代33平的单房，东北朝向的租金，淡季压一压能到6000元/月，而41平的一房一厅，朝南看海房源，淡季租金最低也要8200元/月。
面积相差仅8平，格局、朝向、景观不同，租金价格却差了约1.4倍。
4、实现了以租抵供，还略有结余。
京基滨河时代公寓2024年开盘时均价4.5万/平，33平单房总价约149万，42平一房总价约189万，70平2房总价约315万。
按照首付5成，贷款20年计算，单房、1房、2房的月供分别为：4741元、6023元、10060元。
而对应的月度房租分别
也就是说，当初买了京基滨河时代公寓的人，现在已经实现了以租抵供，部分甚至还有结余。
02.
剖开表象看本质
京基公寓租金为什么高？
首先，基于京基滨河时代自身的综合素质。
京基滨河时代
紧邻下沙地铁口，一站就是综合枢纽车公庙，不管在福田保税区、华强北、金融中心，还是南山科技园、西丽上班，基本40分钟左右就能解决通勤，非常方便。
项目对面就是盒马鲜生，
楼下就是京基kkone，引入了海底捞、费大厨、奈雪、喜茶、星巴克、西西弗书店等年轻人非常喜欢的潮流品牌店。此外，几站就能到深圳湾文化公园、红树林生态公园、市民中心、少年宫、图书馆、音乐厅，福田最好、最优质的城市配套，住在这里都可以便捷享受。
而且物管非常严格，附近门店的中介带人看房，如果未经报备和允许，都不能进入。
淘哥一直强调，租金水平高、价格表现好的公寓产品，有一个黄金标准：
核心地段+便利交通+产业发达+人口稠密+有城市地标+有网红综合体+有景观+品质高+管理好。
这些条件，能同时满足80%及以上，就是深圳公寓中的“龙头股”了，
而京基滨河时代几乎全部符合，这也是为什么其租金水平很高，能实现以租抵供的底层原因。
其次，在于高收入人群为高品质生活环境买单的意愿很强。
高收入人群对生活品质要求很高，为什么紧紧相邻的下沙村，酒店级精装标准的公寓，租金都被京基碾压？
根本原因在于下沙村虽然房子内部可以通过装修提升舒适感，但是握手楼、密度高、建筑破旧等外部环境无法逆转，高收入人群很难接受。
京基滨河时代就不一样了，楼下就是网红商场KKONE，非常国际范，而且每栋都有专门的物管，大堂、电梯、空中花园等公众配套都非常高档，符合高收入人群的居住要求。
京基滨河时代（左）和下沙（右）环境对比
再者，为什么面积相同的情况下，只是受户型、格局、空间、景观等因素影响，京基公寓一房的月租金能从7000元跨度到8500元？
背后原因也在于高收入人群非常追求生活品质，为优质生活环境买单的意愿、能力很强。
这些人除了自己收入高，所在企业很多还有动辄几千元的租房补贴，七八千、八九千的
月租，对他们而言，负担非常小，这也是京基滨河时代公寓租金很高的重要原因。
再次，源于深圳中心高品质租住需求很大，但选择却很少。
福田、南山、罗湖，集中了深圳最多的创富阶层，车公庙、福田中心、西丽、科技园等产业高地，年薪二三十万起步的人，一抓一大把。
但是，中心区能满足这些科技白领、企业高管的高品质小户型房子很少。
福田也好，南山、罗湖也罢，次新住宅一般都是3房、4房整租，想租1-2房的小房子，只能找城中村，或者自如出租的独卧。
但是城中村拥挤、破旧，自如合租又不方便，生活体验都不太好，收入较低的人还能妥协和将就，高收入人群直接就把这些选择摒弃在外了。
所以像京基滨河时代这种配套好、观感好、景观好、品质高的一房一厅，是市面上的稀缺资源，抢手也是理所当然。
03.
深圳还有下一个京基滨河时代吗？
那么，深圳还有综合素质、配套禀赋媲美京基滨河时代的公寓产品吗？
淘哥推断，和京基滨河时代师出同门，位于罗湖核心的京基水贝时代广场，有望接棒成为深圳又一个高租金公寓的典型代表。
因为京基水贝时代广场和京基滨河时代的综合禀赋太像了，非常符合优质公寓的黄金准则。
1、产业发达，珠宝企业、人才集聚，居住需求庞大且在不断爆发。
项目所在的水贝区域，是中国的珠宝产业重地，聚集了大量珠宝产业链上下游相关企业，涉及设计研发、生产制造、展示交易、品牌推广、检验检测等各个环节，创富能力和资源集聚能力超强，看3组数据：
●水贝-布心片区多年来培育了周大生、爱迪尔、周六福等40多家国内知名品牌，吸引了金一、中国黄金等10多家上市珠宝企业入驻；
●2024年，水贝-布心片区珠宝经营范围的市场主体就达到了12691家；
●深圳珠宝产业队伍超过25万人，行业制造加工总值约1500亿元，其中水贝-布心片区珠宝年产销量达1000多亿，约占深圳批发市场的70%。
也就是说，京基水贝时代广场所在的区域，聚集了包含世界名企在内的上万家珠宝相关企业，十几万相关从业人员，年产销量以千亿计算。
（以上部分数据源于罗湖区统计局、翠竹和东晓街道办经济普查数据、《2024深圳珠宝产业发展现状分析报告》、南都报道）
而这，仅仅只是当下，未来，水贝的产业蓝图更加广阔。
已落户水贝的“一带一路”泛珠宝时尚产业联盟，预计会引进50-80家世界级泛珠宝品牌企业，预计吸引约12万高端人才进驻。
同时，水贝还聚集了大量黄金、珠宝类的产业旧改，如已经建成的水贝IBC、万泽珠宝大厦、水贝金展国际广场等，估算可容纳超3800家珠宝企业。
这种产业实力意味着，京基水贝时代广场周边存在大量的租住需求，珠宝设计师、企业主、珠宝店店长、珠宝加工检测技术人员、带货主播等高收入群体，都是项目的潜在租住客户。
2、双地铁+3地铁口环绕，便捷通勤福田、南山。
项目500米范围内，就有地铁3号线水贝站，以及7号线洪湖站、田贝站3个地铁口，可直达少年宫、皇岗口岸、华强北、车公庙、西丽等福田、南山中心。
此外，项目毗邻文锦北路、泥岗路、笋岗路、布心路等城市主干道，便捷通达罗湖三大口岸及深圳其它中心城区，自驾通勤效率也很高。
这种特质意味着，项目也将承接一部分来自福田、南山的租住需求。
京基水贝时代广场交通区位图
3、项目本身就是地标级网红综合体，吸引力很强。
京基水贝项目整体总建面达到了约56万平，是集住宅、公寓、写字楼和集中式商业于一体的大型标杆城市综合体。
其中写字楼高度达到了约246米，是地标级建筑，集中式商业（KKTIME）共有四层，面积达到了近10万平，和京基KKONE不相上下。
重点是，KKTIME由京基自主运营，有京基KKMALL、KKONE、南山京基百纳广场等标杆SHOPPING MALL的成功运营案例在先，有充分的理由相信，KKTIME也将成为京基的又一个商业标杆，为项目、为罗湖汇聚庞大的人流、消费流、资金流。
就像京基滨河时代之于福田一样，大规模、高规格打造下的京基水贝时代广场，毋庸置疑也将成为罗湖的新名片和网红打卡地，以及年轻都市白领向往的居所。
京基水贝时代广场效果图
4、公园、商场都在家门口，小红书上的潮流生活，这里都有。
除了自带的京基KKTIME，项目约2公里范围内，还有超55万平的商圈。
已开业的水贝IBC MALL、沃尔玛、喜荟城，正在建设的华润万象食家、天河城、宝能中心环球汇等优质商业体，都在项目附近。
此外，项目一路之隔就是约59万平的洪湖公园，周边还有翠竹公园、围岭公园、人民公园环绕。
不管是平日出去逛街、购物、吃饭、健身、晨跑，还是周末和朋友玩一场桌游、来一次公园野餐，都非常方便。
洪湖公园景观实拍图
5、70年产权+通燃气+带阳台+明厨设计，稀缺小面积真公寓。
最后，非常重要的一点，京基水贝时代广场公寓的
产品力太强了，几乎是深圳小面积公寓的天花板。首先，项目是70年产权、通燃气、带阳台、明厨设计的真公寓，居住体验和住宅相差无几。
其次，产品为约45-70平的1-2房
，面积小、总价低，门槛非常友好。再次，户型设计一流，格局方正，分区合理，空间利用非常充分，还是精装交付。
其中约45平的户型淘哥非常喜欢，因为市面上40平左右的公寓，大部分都是单间设计，厨房、客厅、卧室都连在一起，很多都没有阳台，只有一个落地窗。
但是京基水贝时代广场的约45平公寓，做到了非常完整的一房一厅一厨一卫，每个区域都是独立空间，还带阳台，视野非常开阔，部分户型可眺望山景，居住体验很棒，在同面积房源中，预计租金竞争力很强。
淘哥提醒， 深圳中心区的公寓，福田、南山在卖的基本都是大面积产品，总价约千万起步，门槛很高。罗湖倒是有一些小面积产品，但像 京基水贝项目这样，集齐70年产权+通燃气+带阳台 非常少见
除了各项禀赋都完全符合优质公寓的要素，淘哥看好京基水贝项目还有非常重要的一点——
京基水贝时代广场有京基滨河时代的成功运营经验做背书，不用担心商业、人气运营不起来，这种品牌加持和口碑效应，是项目的无形资产，会带来很大的附加
值。
04.
京基水贝公寓
租金收益能有多高？
因为有京基品牌做背书，又兼具优质公寓的种种优势，淘哥认为，京基水贝时代广场是一个自住+出租都非常合适的项目。
如果自住，可以拥有便捷、高效、时尚的生活，如果出租，预计收益也会相当可观。
以项目周边的小户型房源为例，泊林花园、鹏公馆、合正星园、阳光天地家园的平均租金水平在120-140元/平/月。
其中，除了鹏公馆有2024年建成的次新房，其它都是楼龄一二十年的旧小区，装修品质和社区环境都比较过时。
京基水贝时代广场作为全新交付、精装标准高、格局舒适、视野开阔、生活便捷的新时代公寓产品，按租金水平比周边高20%计算，月租金预计也在144-168元/平。
这意味着，约45平1房平均能租6480-7560元/月，约70平2房平均能租10080-11760元/月，加上通货膨胀、项目价值深度兑现等因素，未来甚至能租更高，非常可观。
（为推算数据，具体以实际情况为准）
此外，淘哥一直认为，深圳核心区的优质公寓是高品质居住需求的重要补充，未来会承接越来越多样化的需求：
比如刚参加工作没几年的年轻人
，住宅很难买得起，租房成本又很高，这种情况下，
在公司附近买一套小公寓过渡，既能节省大量通勤时间，拿出来学习、加班，提升自己的核心竞争力，又不占用买房名额。
比如上有老、下有小的中年人
，接老人过来照顾孩子，家中空间太小，或者生活习惯不好磨合，就在“一碗汤”距离的地方买套小公寓，让老人居住。
再比如家中有两三个孩子的
，买几套公寓给孩子收租，当孩子成年后，每个月都有一两万的现金流收益，这种比较稳定的物质保障，能减轻他们学习、工作上的心理压力，也能让他们放心大胆的去创业、去追逐梦想。
这些只是一小部分例子，类似的需求还有很多，
所以淘哥相信，像京基水贝时代广场这种核心地段的标杆综合体公寓，未来在买卖、租赁市场都会非常抢手。
当下，京基水贝项目一期住宅去年12月已经开盘售罄，商业KKTIME预计2024年底就会开业，大城价值即将兑现，正是抢滩的大好机会。
此外，项目二期住宅也在热销，为建面约89-205平的2+1房至5房，部分户型可看洪湖公园一线无敌生态景观，备案均价比一期还低，仅8.68万/平，性价比很高，感兴趣的粉丝一定要去现场抓紧看看。
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京基水贝时代广场公寓和住宅
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