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房屋使用权抵债，却遭遇卖房危机，能否主张买卖不破租赁？| 实务研究

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本期导读

作家宫部美雪以大陆法系“买卖不破租赁”制度为切入点，创作了知名推理小说《理由》。小说通过对主人公在司法拍卖程序中因遭遇虚假租赁合同，不但无法顺利取得房屋所有权，甚至还面临牢狱之灾的巨大风险等情节的描写，直指“买卖不破租赁”制度的缺陷。

事实上，在现实社会中，类似于小说《理由》中的案例也大量存在。本期，我们精选最高法院裁判过的一则案例，针对“不动产以租抵债是否适用买卖不破租赁规则”这一问题进行了分析研究。下文，我们将予以分享，希望对您有所启发。

案情简介

一、2000年12月至2003年12月，豪力公司取得M58地块的国有土地使用权证、建设工程规划和施工许可证，并在该地块完成豪力大厦综合楼的建设和验收。

二、2002年11月，英联视公司与豪力公司签订借款合同，约定：豪力公司向英联视公司借款300万元，借期为1年，出借方英联视公司于同日完成转账。

三、2004年3月，英联视公司与豪力公司签订《房屋使用权抵债合同》，该合同约定：英联视公司自即日起享有豪力大厦第五层全部房屋的使用权，使用期限为18年，以抵偿豪力公司的300万元借款。

四、2024年11月，恒华嘉辉公司通过拍卖的方式竞得M58地块土地使用权及地上附着物。同年12月，执行法院裁定英联视公司享有的房屋使用权归恒华嘉辉公司所有。

五、随后，英联视公司以买卖不破租赁为由，提出案外人执行异议之诉。

核心观点

本案不动产以租抵债协议的性质，是债务人以其房屋使用权抵偿借款的合同之债，不同于出租人与承租人之间的房屋租赁合同。故英联视公司不能依据“买卖不破租赁规则”继续行使房屋使用权。同时，即使英联视公司基于债权行为取得豪力大厦的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗恒华嘉辉公司对豪力大厦所享有的物权。

实务分析

根据法院查明的案件事实，结合裁判文书表达的观点，就不动产以租抵债是否适用买卖不破租赁的问题，分析总结如下：

一、从《房屋使用权抵债合同》的性质认定出发，不动产以租抵债的法律行为不能认定为租赁行为，所以本案不应适用“买卖不破租赁”规则。

房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于租期到期时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。

本案，豪力公司与英联视公司在《房屋使用权抵债合同》中约定，双方协商一致将豪力公司拥有的部分房屋交给英联视公司使用，以使用权益抵偿豪力公司所欠借款300万元。从该合同内容可见，英联视公司为了实现其债权，同意豪力公司以让渡房屋使用权的方式清偿借款。故《房屋使用权抵债合同》是债务人以其房屋使用权抵偿借款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。故此，本案不适用我国《合同法》规定的“买卖不破租赁”规则。

二、英联视公司对涉案房屋所享有的权利为基于债权取得的使用权，且没有进行他项权利登记，不能对抗恒华嘉辉公司对豪力大厦所享有的物权。

根据合同的相对性原则，英联视公司与豪力公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。况且恒华嘉辉公司已经通过拍卖方式取得豪力大厦的所有权，即占有、使用、收益、处分的排他性物权权利。所以英联视公司基于合同之债所取得的，没有进行他项权利登记的豪力大厦房屋使用权，根本无法对抗恒华嘉辉公司对豪力大厦所享有的物权。

律师建议

因我国合同法对买卖不破租赁制度的表述较简单，且租赁合同关系无需强制公示，因此很容易产生道德风险。总结各方经验，我们提出以下实务建议：

一、对买受人的实务建议。

本案中，最高法院认定以抵偿借款为目的签订的《房屋使用权抵债合同》不适用买卖不破租赁制度，如果涉案房屋物权发生变动，基于抵债合同所享有的房屋使用权难以得到有效保护。因此，建议债权人谨慎采取以租抵债的方式抵偿欠款。此外，现实中虚假租赁合同的情形也十分常见。在此建议，若债权人在申请强制执行债务人的过程中，发现涉案房屋存在虚假租赁合同可能的，应及时采取法律手段追究债务人的法律责任，以保障债权得以顺利实现。

二、对债权人的实务建议。

考虑到买卖不破租赁制度的一些固有缺陷，我们建议买受人在购买不动产时认真审查权属情况，比如是否出租、是否设定权利负担等，审慎购买权属不明晰的不动产。此外，现实中频发的以虚假租赁合同妨害买受人物权的情形也需多加注意。此类合同往往约定的租期较长，租金较低，或写明多年租金已一次性付清，若不慎购买类似情形的不动产，建议买受人及时通过法律途径维护自身权益。

类案参考

案例一 广西壮族自治区梧州市中级人民法院在梧州市某某建筑工程公司、梧州市某某投资有限公司租赁合同纠纷再审[（2024）桂04民再35号]一案中认为，双方争议的主要焦点是合同法规定的“买卖不破租赁”原则的适用问题。某某公司与某某房地产公司签订的《梧州市经营场地租赁合同》，该合同明确约定“租金标准：以经营权抵出资债务，支付方式：抵债”，即以租抵债，所指的“抵债”是某某公司《董事会决议纪要》中明确某某房地产公司贷款700万元用于某某广场建设的损失。鉴此《梧州市经营场地租赁合同》不属于真正的租赁合同，而是某某房地产公司为某某公司建设某某广场解决资金问题，某某公司为补偿某某房地产公司的损失而签订的所谓“租赁合同”，租赁法律关系的意思表示不真实，其真实的意思表示是抵债。为此，本案不适用合同法规定“买卖不破租赁”原则。综上，某某建筑公司以“买卖不破租赁”主张享有本案争议商铺的使用权无事实依据，据此所提的相关赔偿亦依法无据，原判依法驳回其诉请是正确的，本院应予维持。对某某房地产公司的相关损失，可向某某公司另行主张权利。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。

案例二 福建省福州市中级人民法院在朱守月与中国民生银行股份有限公司福州分行、福建天生农业股份有限公司案外人执行异议之诉[（2024）闽01民初776号]中认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”，该司法解释的立法本意在于贯彻“买卖不破租赁”原则，维护承租人的合法权益。该司法解释所保护的租赁关系须符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条所规定的“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的租赁关系。具体到本案中，首先，原告朱守月提交的证据虽能够证实在本院查封案涉房产前其就已实际占有使用案涉房产，但根据原告与被告天生农业公司签订的《房屋租赁合同》，双方实际上是“以租抵债”，双方之间的“租赁关系”不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条所规定的租赁关系。其次，朱守月与天生农业公司之间的民间借贷关系尚未经生效裁判确认，该债权的真实性、合法性无法确认。再次，即使该债权成立，但双方之间约定的“以租抵债”时间长达20年，截至目前刚履行了两年多的时间，天生农业公司将其对案涉房产此后长达17年的预期收益均用于抵消其对原告朱守月债务部分本金的利息，而此时天生农业公司已经成为多宗生效民事裁判的被执行人，且因无法履行生效裁判所确定的义务已被纳入失信被执行人名单，朱守月与天生农业公司的“以租抵债”行为已经损害到天生农业公司其他经生效裁判确定的债权人的合法权益，故案涉《房屋租赁合同》属无效合同，朱守月以该合同请求法院停止对案涉房产的执行，于法无据。

案例三 福建省福州市中级人民法院在林起富与上海浦东发展银行股份有限公司福州分行借款合同纠纷[（2024）闽01执异13号]一案中认为，根据异议人自述，本案中其与被执行人蒋辉之间的房屋租赁合同约定以租抵债，并不是真实的租赁合同，是一种以租金抵债的处分不动产的行为。而法院的查封措施实际上是剥夺了所有权人（即被执行人）对执行标的物所有权的一种行为，其中必然包括所有权人对标的物最重要的处分权。被执行人蒋辉以查封后涉案房产尚未发生的长期租金收益，约定抵偿异议人债权的行为，实质上是一种擅自处分其名下房产的未来租金收益来提前抵偿其他债权的行为，直接损害了本案中已经过生效裁判确定的债权人的合法债权，该抵偿行为不具有对抗法院对被执行人财产查封的效力。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第二百二九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

第六十六条第一款抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。