鲁法案例【2024】148
大部分人买房都是选择办理按揭贷款购房，如果因为开发商逾期交房导致房屋买卖合同解除，购房者能否要求解除贷款合同？跟小编一起看看下面的案例吧~
基本案情
2024年1月16日，刘某、姜某与第三人海阳市某置业有限公司（以下简称：某置业）签订《商品房买卖合同》(合同编号：HY2024-0003xx)，约定刘某、姜某购买坐落于海阳市某小区7号楼2单元301号的房屋，价款570000元。
按照上述合同约定，刘某作为借款人与某农商行作为贷款人，姜某、某置业及案外人海阳某担保有限公司（以下简称：某公司）作为担保人签订了《个人住房借款合同》，刘某在某农商行处借款22万元，姜某、某置业及案外人某公司作为保证人提供连带责任保证，同时，刘某、姜某以涉案房产为此提供抵押担保。
后因第三人某置业逾期交房，刘某、姜某向烟台仲裁委员会（以下简称“仲裁委”）提出申请，仲裁委于2024年4月19日作出裁决：
一、解除申请人刘某、姜某与被申请人某置业签订的《商品房买卖合同》；二、被申请人某置业返还申请人刘某、姜某购房首付款350000元，并以35000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向申请人刘某、姜某支付自2024年12月31日起至实际给付之日止的利息；三、被申请人某置业赔偿申请人刘某、姜某已偿还的贷款本息36527.40元（计算至2024年12月24日）；四、驳回申请人刘某、姜某的其他仲裁请求。现该裁决书已申请执行，但未执行到位。
另，刘某、姜某为办理银行贷款支出“金融服务担保费”3740元，申请仲裁时，因未提供证据被仲裁委驳回。
原告刘某、姜某向法院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方签订的《个人住房借款合同》；2.第三人某置业赔偿原告已偿还的贷款本息（自2024年12月25日起至判决生效之日止）；3.第三人某置业赔偿原告已支付的金融担保费用3740元及利息损失（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2024年4月17日起计算至实际给付之日止）；4.本案诉讼费等由第三人某置业承担。
被告某农商行辩称，因原告诉讼请求涉及到个人住房借款合同，某公司作为借款合同的担保人，属于必要诉讼参与人，请求法院依法追加某公司为被告。
第三人某置业辩称，第一，刘某、姜某的诉讼请求第三项金融担保费及利息损失，该项诉求已经烟台市仲裁委员会（2024）烟仲字第629号裁定书予以驳回，请法庭予以驳回；第二，某公司也是本案个人借款合同的担保人，是必要的诉讼参与人，请追加其为被告，承担相应的民事责任。
裁判要旨
因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此，涉案商品房买卖合同已经被裁决解除，按揭贷款合同的目的已无法实现，当事人请求解除《个人住房借款合同》，要求某置业赔偿已偿还的借款本息，符合上述法律规定，法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。刘某、姜某为涉案借款向某公司交纳了担保费3740元，现因某置业违约导致借款合同解除，该担保费3740元系刘某、姜某的直接损失，某置业应予赔偿。故，刘某、姜某请求某置业赔偿3740元及利息损失(按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2024年4月17日起计算至实际给付之日止)，于法有据，法院予以支持。
裁判结果
一、解除原、被告之间《个人住房借款合同》；
二、第三人海阳市某置业有限公司赔偿原告刘某、姜某已偿还的贷款本息(自2024年12月25日起至判决生效之日止)；
三、第三人海阳市某置业有限公司赔偿原告刘某、姜某已支付的金融担保费用3740元及利息损失(按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2024年4月17日起计算至实际给付之日止)。
相关法条
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民法典》
第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
案例解读
商品房买卖纠纷案件中，往往涉及三方当事人，购房者、开发商、银行。购房者与开发商签订房屋买卖合同，同时与银行签订贷款合同。尽管两份合同系不同的法律关系，但是，只有在房屋买卖合同正常履行的情况下，贷款合同才具备实际意义。实践中，往往会出现因开发商违约行为导致房屋买卖合同解除的情况。在此种情况下，贷款合同继续履行将失去实际意义。所以，为平衡各方当事人的利益，最高院出台司法解释，在房屋买卖合同解除的情况下，赋予购房者要求解除贷款合同的权利。两合同均解除的情况下，开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和购房者。
法官简介
姜雪莲
海阳市人民法院审判委员会专职委员
民二庭庭长
编写人：
刘玉翠
来源：海阳市人民法院 山东高法微信公众号
编辑：常跃旺
