几个月以来，不断有粉丝向多多征询，上海是否会像深圳那般，出台二手房指导价，多多觉得，如果上海二手房市场持续火热，不排除会升级调控措施。
而今日（7月9日），上海房产圈爆出一条重磅消息。上海市房管局召开上海市规范二手住房房源挂牌管理会议，上海市房地产交易管理部门将以 市场真实价格 价格核验
这一政策出台，恰逢两个时点！
这两个时点都与房地产相关， 一则是7月7日国常会明确要适时运用降准等政策；另一则是7月8日，上海的2号调研房地产市场。
只是，没想到上海的政策推出这么快，施政效率太高了！
今年以来，上海的调控政策应接不暇，相继出台“沪十条”、“沪七条”，同时通过颁布中考新政，学区房、新房和二手房等热度，得到了一定的下降！
要知道今年1月份、3月份，上海的二手房成交分别达到了 4.42万和3.9万套， 2.38万、2.54万和2.79万套。
虽然近几个月上海的二手房成交数量，不如1月和3月份（2月份因春节，成交只有1.88万套），但仍然保持较高的活跃度。一般而言，我们以 1.5万套/月
上海楼市的火热，归根结底，还是离不开这个最基本的经济学原理： 供需的不平衡，特别是需求端的大幅增加，放大了这种矛盾
1、落户人才的大幅增加。2024年上半年，上海累计发放落户名额33362个，主要包括人才引进和居转户的落户，预计全年可达7万张，这意味着，仅靠居转户和人才引进，上海今年将新增7万张新的房票。
2、社保累积缴满5年的人群，2024年，恰逢上海2024年楼市新政5周年，这部分人群的购买力不可低估。
3、上海本地户籍，年满18周岁、且具备资金能力的人群在累积增加，这部分人，买房子往往全款，或者高首付款。
4、已经积攒好些年积蓄的本地户籍家庭，或者已攒够购房资金、符合上海购房条件的外地家庭，报首套和改善刚需等。
以上这四方面的需求，再叠加通胀预期，使得上海的新房和二手房交易，在这大半年一直保持很高的活跃度。
那么，上海房管局今日发布的新政，对上海二手房市场有哪些影响？上海的房价会下跌吗？
价格验核，其实就是价格审查，对中介公司挂牌的真实房源，看其挂牌价与当前的市场真实价相差多少。其与二手指导价有所不同，但可看成出台二手指导价的前奏！
价格验核推出后，如果管理层有意拉低市场真实价，交易双方可能会签订阴阳合同，购房者可能会通过做低成交价、提高首付来完成交易。
比如一套挂牌价1000万的房子，之前首付为350万左右，贷款650万左右。
如果管理层有意将市场价拉低，比如说，将验核价拉低至700万，但房东坚持按照1000万的价格出售，这时，购房者的贷款，只能按照验核价700万的6.5成来核算，也就是700*65%=455万。
而首付款，则为700*35%=245万，再加上300万（1000-700），首付款高达545万，比之前的350万高出195万。
首付款的提高，意味着杠杆的降低，购房难度的提高，这会阻挡一部分资金进入到二手房市场，从而降低交易活跃度。
就上海市场而言，价格验核， 首当其冲受到影响的就是学区房
这些老破小学区房，就居住品质、生活氛围而言，内在价值并没有那么高，其价值的主要载体一为地段，二为学区资源。
而近年的风向在变， 教育公平化、均衡化，则被当作一项政治任务，提到了史无前例的高度。
上海3月份公布的中考新政，及教师轮岗的逐步普及（目前在奉贤试点），就是要削掉学区房的那部分不合理溢价，让优质教育资源能够尽量均衡、公平、合理地分摊下去。
这样，许多家长就不必削尖脑袋、不顾一切地砸钱投向好学校周边的学区房。
此次验核政策出台，那些挂牌价仍然高高在上的老破小学区房，估计会难以通过管理部门的验核。 个人觉得，这些老破小的价格，还有继续下探的空间。
其次，一些有着“高大上”规划的板块，或者具备独特资源、高端资源的板块，比如：前滩、徐汇滨江、张江、唐镇、虹桥等板块的二手房，部分房东会蜜汁自信，不断提高房价的海拔。
上述区域，在接下来的大半年估计会受到价格验核的影响， 部分房源会出现一定的议价空间。
还有全市区域，所有明显高挂的房源，将难以通过管理层的价格验核。
价格验核，或者二手房指导价， 对卖方的房东而言，
对于买房群体而言，
但对于中产阶层而言，购房门槛会提高不少，因为，房东的心理售价和管理层的验核价之间，会有较长的博弈期，而一般房东不太可能轻易让步。
这意味着，中产阶层，要么咬紧牙根提高首付款比例，要么就暂时停止入市。
总体来看，价格验核推出后，二手房的指导价估计也不会太远了。即使不出指导价，对上海的二手房市场，还是会带来较大的影响。
个人觉得，
在成交数量上，会有较为明显的下滑；在成交价格上，部分高溢价的楼盘，会出现一定的议价空间，但这个幅度有限。
接下来的房价走向，将会呈现 “总体横盘”、“小幅下探”和“震荡缓升”
