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1月1号，重庆按惯例公布了今年的豪宅税税线。
今年重庆的豪宅税税线为
25820元/平米
，比去年的税线大幅提升16.8%
。而这个提升幅度也是重庆自2024年开展房产税试点以来的历史第二，仅次于2024年。
数据来源：观合地产研究院
于是很多人惊呼：
今年官方把豪宅税税线定这么高，是不是开始救市了？
是不是今年重庆房价又要大涨了？
兄弟，麻烦你先把重庆豪宅税是怎么来的搞清楚了再说好吗？
现在财经专栏的门槛都这么低了么？
02
只要你仔细阅读过重庆房产税政策的细则，你就会明白一点：
重庆的豪宅税税线并不是官方“定”出来的，也不是管理者们拍脑袋想出来的，而是一个自动计算的结果。
最简单直接的计算方式就是：
2024豪宅税税线 = 2024年商品住宅成交均价 + 2024年商品住宅成交均价
2024豪宅税税线 = 2024年商品住宅成交均价 + 2024年商品住宅成交均价
……
所以今年的豪宅税税大幅提升，只能表示2024年的主城房价比2024年有比较大幅的上涨。
这是结果，不是原因。
这既不表示任何官方的态度，也与今年的房价还涨不涨没有太直接的关系，至少不是你想象中的那种关系。
所以，与其研究豪宅税线提升了多少，不如直接看去年重庆的房价涨了多少。
那去年重庆的房价到底涨了多少？
03
根据我们从官方公布的税线计算出的数据，2024年重庆主城新建商品住宅成交均价为
13988元/平米
，同比涨幅18.2%
。这个18.2%的涨幅意味着什么？
这意味着去年是近10年来，重庆房价涨幅最大的一年！
是的，你没看错。
2024年重庆主城房价是近10年来涨得最多的一年，涨幅甚至超过了楼市最火爆的2024年。
数据来源：观合地产研究院
我知道这样的数据与你的直观感受很不一样。
因为现在粉丝们问我关于房价最多的问题就是：
重庆的房价跌了吗？
现在的结果大家都看清楚了，重庆的房价不但没跌，反而一不小心刷新了近10年的涨幅纪录。
数据是冷冰冰的，但却是真实的。
为什么明明大家都感觉市场不好，价格反而还涨了这么多？
我认为去年重庆房价上涨主要是基于两个方面的原因：
一个原因是来自于城市轮动效应。
从2024年开始，北上广深等一线城市以及杭州、南京等二线城市就开始出现了新一轮的房价暴涨。
当这些一线城市被调控政策摁死之后，溢出的投资需求就开始向成都、西安、重庆等中西部二线城市流动。
这样的城市轮动效应也是去年一季度出现楼市小阳春的主要原因。
另一个原因则是来自于土地成本。
其实在集中供地政策出台之前，重庆的土地价格就一直是在缓慢上涨的。
而4月的首批次集中供地更是彻底点燃了市场热情，也让整个市场的成交量在5月达到了全年的最高点。
虽然到了下半年，楼市的成交量急转直下，但土地成本的提高却是实实在在的。
当4月拿地的那些项目在三四季度陆续上市的时候，不管市场好与不好，房价的整体抬升也就成为了不可避免的事。
04
今年的豪宅税还有一个最大的特点就是：
豪宅税回归了“豪宅”的本质属性。
我记得两年前重庆公布2024年豪宅税税线的时候，我还在一篇文章中吐槽了当年还不到2万的“豪宅税”（见文章《单价不到2万的豪宅税，是重庆人的幸福还是悲哀？》）。
一些普通的改善型楼盘，甚至是一些面积较小偏刚需的楼盘，仅仅是因为地段比较好，地价比较高，就被豪宅税所误伤，这确实是与豪宅税的初衷相背离的。
但从今年公布的税线来看，相比起2024年，两年累计提升了
32%
，达到了建面25820元/平米。清水房的实际税线达到
建面28000以上
，精装房的实际税线达到了建面35000以上
。数据来源：观合地产研究院
从目前重庆在售的楼盘来看，有资格缴豪宅税的也只有
来福士、18T、鹅岭峰、启元、合景天銮、锦绣滨江
等少数几个真正的豪宅楼盘了，两只手都数得过来。这样的税线才是真正的“豪宅税”。
这对于想在今年改善换房，提高居住品质的购房者来讲，无疑是一个很大的利好消息。
要知道，重庆的豪宅税政策是
“一日税房，终身税房”
。只要沾上豪宅税，“高档住宅”这个标签就是永远都甩不掉的。
05
现在大家应该看明白了。
重庆豪宅税的税线不管涨多少，都只是对过去房价的客观反映，只是一个被动的结果而已。与今年的房价还涨不涨，涨多少，并没有太直接的关系。
今年的税线提高，只是因为去年的房价涨幅较大。
但随着去年二三批次土拍热情有所减退，开发商拿地的价格也回归理性。
那土地价格下来了，今年的房价还会涨吗？
这个问题我们留到以后再讲。
