最近有一条消息被传开：
珠海无房无贷款记录者，可以两成首付
购买非限购区域
；珠海有一套房、或有房贷记录且已结清者，可三成首付
购买非限购区域
的144㎡（含）以下房产，大于144㎡则需六成首付
。限购区域
：新老香洲、吉大、拱北、横琴、前山非限购区域
：西区、高新区、南屏、鹤州新区（十字门片区+保税区+洪湾）得知消息后，我第一时间联系了相关人士进行落实。得到的回复是：
限购区域
与非限购区域
的划分已经落实。但是，两成首付
还没有最终敲定。01
有银行朋友表示，
目前他们已经开放接两成首付的单，但最终得等到红头文件下发后，才能走流程。
也就是说，两成首付还没被官宣
。那些说已经官宣的人，不是蠢就是坏。
我也从某中介平台的知情人士那得知，目前两成首付政策的审批流程已经接近尾声，正式文件和具体细节预计会在近日下发。
从字面意思来看，这事八九不离十了。
但没有最终敲定之前，也请先留个心眼。
谨防诈骗。
02
关于两成首付的传言，已经不止一次两次，不止是中介，不少读者也都非常关心此事。
那，两成首付有啥优势吗？
老样子，先算账，以300万的房子为例：
（数学恐惧症者可直接跳到下方图片处）
三成首付90万，贷款210万，利率4.45%，30年等额本息月供为10578元/月。
降低首付后，两成首付60万，贷款240万，利率同样按4.45%算，30年月供则是12089元/月。
前后月供相差1511元，一年18132元，10年就是181320元。
假如房子10年后卖的话，10年后两者的房产净值又是多少？
（房产净值=已付本金）三成首付90万，月供10578元/月，10年总月供约为127万。首付加上10年月供，总投入则是217万。
但这217万里，有约74万是用于偿还利息，实际用于房子本金的只有143万。
也就是说，假如10年后房子还是卖300万，三成首付
买回来的房子，10年后的房产净值
是143万。如果是两成首付去买，首付60万，月供12089元/月，10年总月供则约为145万。首付加上10年月供，总投入则是205万。
而这205万里，有约77万是用于偿还利息，实际用于房子本金的只有128万。
也就是说，假如10年后房子还是卖300万，两成首付
买回来的房子，10年后的
房产净值
是128万。
为了更直观的对比，可参考下图：
发现没有，如果我们以前10年为周期去对比，两成首付少给30万首付，10年多给18万月供，10年后房产净值则比后者少15万。
也就是说，如果选择两成首付买房，相比三成首付，只需要多给3万利息
，别的基本一致。其实还不错。
因为你将少给的30万首付用作理财，只要能获得10%的收益，就能将这10年的利息差给抹平。
2024年4月国债三年期利率为3.35%
，30万存个3年也就够了。如果有更好的投资渠道，省下来的首付则能产出更大利差。
而房子一旦增值，收益也与三成首付持平。
即便算收益率，两成首付的产出率也更高。
这可能就是选择两成首付的最大好处。
03
那选择两成首付有啥弊端
吗？有，但更多是在于心态。
两成首付最直接的体现就是首付少了，月供多了。
如果本身收入并不稳定，每月多出来的一点月供，可能会成为压垮驴的最后一根稻草。
我不是在骂你，这是寓言里的原话。
即便收入相对稳定，但每月多出来的月供，也会一定程度上降低生活质量。
所以，决定之前一定要先算好账。
但是，如果你原本就打算三成首付买房，两成首付政策落地后，建议果断选后者。
节省下来的首付，预留一部分用于还月供，剩下的全部用作钱生钱
。这是政策给的薅羊毛机会。
不薅白不薅。
但，千万别因为首付降了就瞎买。
好不容易才能薅点政策的羊毛，别反被开发商给薅了。
偷鸡不成反蚀把米。
