房地产领域，最该改变的两大问题：一是取消公摊面积，公摊里面的猫腻和腐败太大了，水太深了。你买个100平的房子，公摊究竟是多少，就是开发商说了算，人家胡乱给你多个几平米你不可能知道；二是预售，预售等于你还没有拿到房子，开发商就拿到了你买房子所有的钱，包括利润。其实楼可能只挖了个坑没有盖呢，而你也已经提前开始还房贷，这是对买房者极大的不公平。房地产领域的很多纠纷，基本是预售导致的。开发商拿到你的钱后胡乱改规划，质量差，你还无能为力。改变房地产领域的乱象，先从取消公摊和预售开始吧。
以上是著名经济学家马光远对公摊面积和商品房预售制的看法，虽然话说得很直白通俗，但是话糙理不糙，马光远确确实实说出了很多人的心声。最近，因为两会委员洪祥提议取消公摊面积，让取消公摊面积这个话题又受到了热议。和公摊面积一样，商品房预售制度也是受到人们诟病已久，并且相比于公摊面积这个制度，商品房预售制度更伤害购房者。就比如有购房者表示，虽然公摊面积可能会“偷”走你的住房面积，但是起码还有房子可住。而商品房预售制度下的烂尾楼，让很多人买了房子住不上，并且每个月还需要给烂尾的房子还房贷。特别是最近几年，由于房企资金链紧张，延期交房、偷工减料和烂尾的楼盘越来越多，这些都严重影响了购房者的合法权益。因此，最近两年，取消商品房预售制度的呼声越来越大，这件事也在最近受到了广泛热议。
根据公开数据显示，2024年全国有343家房企申请破产，平均一天破产一家房企，相比于破产的房企，资金链断裂导致经营异常的房企更是数不胜数。不管是破产的房企还是资金链断裂的房企，他们背后都是一个个已经停工甚至烂尾的楼盘，这些房子都是很多人花了一辈子心血购买的。根据克而瑞数据显示，在全国24个重点监测城市中，尚未交付的问题项目总建筑面积约为2468万平方米，占2024年商品住宅成交总面积比重达10%。在这24个城市中，郑州、长沙、重庆、武汉的问题项目最多，其中尚未交付的问题住房都超过了2万套。
这么多延期交房、烂尾和质量有问题的楼盘，都是预售制下的产物，由于预售制的存在，开发商可以通过高杠杆快速扩张。在没有预售制之前，开发商只有建好房子才能销售，这意味着开发商需要投入所有的资金后才能获得回款。而有了预售制，开发商基本上拍下土地开工之后就可以销售回款了，很多时候一个楼盘可能还没有房子封顶，开发商就已经卖完房子开始投资下一个楼盘了。但是这样对于购房者就存在一定风险，因为购房者无法确定开发商在收到钱之后能不能按时保质保量地将房子建好，一旦房企资金链出现了问题，这些还没有建好的楼盘就可能面临烂尾的风险。所以，自从预售制面世之后，烂尾楼、延期交房和偷工减料虚假宣传一直都伴随着楼市的发展，归根结底都是预售制下的产物。
最近，根据中国经济周刊报道，全国政协委员、四川省工商联副主席、明宇集团董事长张建明针对预售制度给出了看法：“前些年，房地产行业之所以能高歌猛进，其‘秘诀’就在于极高的杠杆率。依靠高杠杆，很多房地产企业盲目扩张、盲目追求规模膨胀，高风险表现在高杠杆，但根子还是在预售制度”。可以看出，张建明认为目前房地产行业面临的很多问题根源都在于预售制，虽然预售制加快了我国房地产行业的发展，但是目前我国房地产行业已经高速发展了20多年，住房资源不再紧缺了。因此，目前已经到了取消预售制的时候，商品房预售制已经完成了历史使命，现在取消预售制实行现房销售，有助于降低房地产行业的杠杆率，抑制房子金融属性过热带来的泡沫。
很明显，预售制不仅不利于购房者维护自己的合法权益，同时也给房地产行业的发展埋下了隐患。现如今房地产行业都是高负债高周转的，绝大部分房企也都是高负债高周转的运行模式，这导致现在房企的负债率一个个都居高不下。根据房产报公布的数据显示，2024年房企负债排行榜中，有4个房企负债均超过了万亿，负债超过千亿在房企中都不算什么。而房企负债率这么高，能够继续运行下去的前提就是房价持续上涨，而随着房价出现回调、房子不好卖，越来越多的房企资金链开始紧张，资金链断裂的房企也越来越多，这也是为什么这几年破产房企和烂尾楼越来越多的原因。
对于预售制，央媒经济日报在《取消商品房预售制，调研可先行》一文中用“12字”明确给出了态度：
取消预售制，长期看或不可免。
可以看出，预售制被取消的概率是非常大的，毕竟现在预售制已经影响到了购房者的合法权益，对于购房者来说，他们买房最怕的就是钱房两空，不仅要不到房子，每个月还要为房子还房贷。所以，随着我国住房资源越来越多，预售制的正面作用已经越来越少了，取消预售制也只是时间问题。就比如最近两年，多地收紧房屋预售资金监管，2024年至2024年10月中旬，全国主要城市共发布相关政策60次。
除了收紧房屋预售资金的监管，我国也开始针对取消预售制开始行动了。通过人民日报发表的《取消商品房预售制，调研可先行》一文就可以看出，我国已经在为取消预售做准备了。另外，广东省、湖南省和海南省已经针对取消预售制开始试点了，2024年广东省出台《关于商品房预售制意见通知》，
在通知中明确表示将逐渐探索试点商品房现房销售制度与商品房制度取消的可能性。
在2024年初，海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》：
新出让土地建设商品房规划的，全部要实行现房销售制度。这意味着海南楼市正在进入现房销售时代。
对于湖南，湖南省在《湖南省推进新建商品房“交房即交证”改革实施方案》中也明确规定：
从2024年起，湖南省所有城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目必须实施“交房即交证”。
除了这3个省份的试点之外，最近住建部出台了商品房预售资金监督管理办法：明确要求预售资金必须全程全额监管，将监管分为一般监管额度和重点监管额度，重点监管额度比例将由市县一级住建部门根据工程造价合同等核定。也就是说，虽然现在预售制还没有取消，但是通过重点监管预售资金，也能有效保证预售资金将房子建好，维护购房者的合法权益。
可见，取消预售制已经到了关键时候，距离取消预售制真的可能不远了。在笔者看来，取消预售制对购房者非常有利，可能预售制取消后新房价格会上涨一些，但是其他购房者可以看到房子，可以通过房子的品质来判断房子是否值得自己购买。另外，从楼市调控的角度来看，取消预售制可以降低楼市的杠杆，可以有效打击楼市炒作现象。
