这是拿铁说房的第83篇原创

在说800万预算之前，先说一下白云湖吧。

最近确实有人会问，比如保利阅云台怎么样，保利云湖壹号能不能买，卖了一年多的云湖花城倒是冷了不少，没什么人问了。

其实这里也是300-500万之间的一个预算的选择，正好符合刚需的一些预算，也是需求量比较大的一个区间，特别是没有买过房的刚需喜欢这种远大新。

看完这篇，你除了知道白云湖能不能买，你也学会了买房的基本框架和逻辑。

01

白云破局之路

白云CBD在白云新城，大的企业很少，产业上不来，写字楼建得稀稀拉拉，甚至不如万博写字楼密，房价却比万博贵，甚至贵过天河金融城。

按理说，一个区域要发展，肯定是要先把自己的核心位置，最中心的位置发展起来，再去带动周边发展的。

比如天河花二十年发展珠江新城，番禺花十年发展万博，海珠花十年发展琶洲，黄埔甚至花了二十年发展科学城。

中心地段越集中，商业效率越高，产业沉淀和聚集才更明显，发展完了没地了，那就可以去开发另外一个地方。

但是白云新城地价高企，很难吸引企业过来，另外，地下交通也没有集中效应，不适合发展成为像珠江新城、万博这样的商业集散中心。

和天河越秀的交界地是不会开发的，所以只能去开发其他地方，有地、有湖、有景的地方大概也就是白云湖了。

远观白云湖板块

为什么白云新城的豪宅回报率那么差，光靠一手开发商去拉，二手没有人接，价格肯定是上不来的，除此之外，领导也不想发展了，开始把重心转移。

白云的财政还依赖土地，为了顺利卖出土地，只能先打造概念：白云湖数字科技城。

但仅仅是概念，开发商也是不买账的，在卖之前要确定开发商有意愿拿才行呀，地价便宜了又不划算，贵了又没人要，想要破局的话，只能是让开疆破土的鼻祖来呀。

之前我也说过了，在广州负责开疆破土的就是保利和越秀，其他开发商已经折戟了，吃过亏了。

比如，合景朗云总共才655套都卖了快三年，华润润府300多套卖了两年，建发央玺都交楼了还没有卖完。

这还是在广州2024年楼市火热的情况下，足以说明白云购买力不足。

当然，这些开发商都是第一次进入白云，做的都是改善，为了迎合白云的小老板，因为这些不靠地铁的盘是没有刚需买得起的。

那现在聪明老道的保利和越秀过来，他们除了要做破局者，先把地价托住，再带动其他开发商过来。

他们做的是什么，全是刚需产品，类似科学城的云埔、番禺亚运城、增城中新新塘，因为都是只有刚需才买得起。

总价三百出头就可以买一套大品牌开发商的房子，真香呀，开发商很清楚，超过五百万就不好卖了。

02

价值重塑

有没有价值，不是看价格，价格贵不代表有价值，价格便宜也不代表没价值。

对于城市发展而言，产业是土地能发挥得最好的价值，因为可以带来税收，地价也能卖得贵一点。

而对于投资而言，就要看购买力，不是现在的购买力，而是支撑它将来的购买力，才是我们要知道能不能买的价值。

价格上涨无非是供需矛盾，一手房多的地方，开发商充分竞争，价格是很难起来的，目前白云湖就是这个情况。

而普通买房人群如何能在市场上赚到钱，那就是在二手房市场上，未来二手房要有人买，并且是涨价了还有人买，你才能在市场上赚到钱。

目前白云有四个地方是存量交易充分的地方，一个是3号线北延段，梅花园到嘉禾望岗一带，一个是金沙洲，一个是同德围，主要以富力半岛、富力桃园为成交主力，另一个是新市到广园一带。

那影响它后续升值、价格上扬的是三点：

1）接盘人群

整个片区都是以刚需为主，将来也只有刚需来买你的房子，而且只有本地的购买力强劲，这些刚需才会来购买你的房子。

大概七八年后这些房子进入二手市场，那白云湖的产业能在七八年后形成聚集和产业效应吗，没有的话，哪来的有能力又有钱的刚需来接你的呢。

总不可能让天河黄埔的刚需去那边接你的，天河越秀的需求第一选择一直都是嘉禾望岗，白云湖太远了，根本外溢不到那里。

所以你会发现，白云湖的这些盘还是需要通过中介去推的，不像天河、黄埔、科学城，都要靠抢。

2）无法形成板块

上面说的那几个楼盘为什么卖那么久，全是孤盘。

开发商最多把楼盘周边的路修好一点，再远一点就不管了，如果整个片区都卖地，所有小区就会形成聚集效应，就会形成板块，交通路网更快成型。

一旦形成板块，各种商业、学校、医疗、交通就会越来越完善，这个板块进入存量市场，二手房形成博弈，地段价值认同度才会越来越高，价格就会越来越贵，这个逻辑你一定要懂。

知识城为什么爆发呢，要知道知识城已经有十年了，不是今天才建的。

而且知识城是黄埔的，又是国家级双边合作示范区的，在没有并网之前，14号知识城线孤线都优先通车一年，敢问哪个区有这样的优先级待遇。

3）教育、医疗、商业配套不完善

这一点就不展开了，起码教育方面，开发商就不像黄埔和南沙那样积极引入名校，这一点也是比较减分的，可能它觉得来这里买房的人也不在乎教育吧，将来注重教育的接盘侠也不会优先考虑这里。

03

到底要不要买

说完它的价值，那是不是说就不能买了呢，当然不是，我们要认可它的价值。

此外，如果有其他更好的选择是不是会更好。

比如同样400万是买白云湖还是科学城，500万是买万博还是白云湖，600万是买白云湖还是海珠西。

说一下它值得买的地方。

8号线延长线是连接当今琶洲互联网总部集聚区的，13号线是连接珠江新城和金融城的，为什么这两条重量级的线路要拉这么长。

正常来说地铁线路全线运行在一小时内是效率最高的，但这两条明显超过一个小时，却非要把白云湖拉进来，而不是继续往西或向南延伸。

为什么要在这么荒这么乱的地方把地铁加密，有八号线就好了，为什么还要把13号线从新塘拉到白云，甚至要延长到花都。

其实就是要发展这里，从拆迁到成型来看，这个地段最容易，且最快，而且还有一个巨无霸的白云站。

说到白云站我还是要吐槽一下，为了白云站的规划去买白云的，也要做好站岗的准备，同样参考一下现在的广州南站。

广州南站的开通都十几年了，写字楼建了也不少，但周边到现在还成不了气候，价格一直起不来。

好了，继续说回白云湖，等13号线开通的话还是会有些利好的，起码会有一些天河越秀的需求外溢过来。

不过，现在卖的这些盘不靠13号线，买的时候还是要关注一下通勤时间。

最后说一点，有人会问，到底是选云湖壹号还是黄埔的时代天韵呢，看完这篇，你应该知道答案了吧。

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