五一前得到粉丝线报，第一个能上市交易的自住型商品房出房了，于是我小白我第一时间就去踩盘了。
这个小区叫中国铁建环保嘉苑，位于西北六环的海淀温泉镇
，2024年网申时销售均价19000元/平，现在房本满五年的二手房就挂了一套，92平南北2居（北厅那种），挂牌价650万，合单价7万一平，我觉得价格有些高了，不过参考周边回迁房社区凯盛家园6万的成交价，和海淀次新相对便宜的两个商品房社区，西山林语，富力桃园7-8万的价格，环保嘉苑毕竟更偏，但具有次新商品房的稀缺性，短期看成交价在6-7万更为合理，如果按照6.5万一平计算，和15年相比价格抖了242%。提到自住型商品房，难以逃避的一个问题，就是当年被大家吐槽最多的户型，这个小区往好了，户型种类多，可供选择多，但刀把，东西朝向户型很多，窗户比较小。
这个社区一共分为三个院落，三栋楼合围一成一个院，每个院落都不大，物业只能说一般，我们在小区里待了一个多小时，门口大爷大妈轮番换岗，基本开放式社区，比较容易进入，地上堆满了自行车和电动车啊，显得有些乱。但人家好歹也做成人车分流了，因为确实地上没地儿停车了，进门就是地库入口。外立面是用的涂料，有些墙皮开裂了，活动场地有限，中间设备间还占据了大量空间。
内部环境的话一层电梯间楼道和步梯楼道都铺了墙砖地砖，而且每层步梯都铺了地砖，说明当年开发商还是下了本了。
这的购房人群我觉得就这么几种：
小区周边产业园区上班的，毕竟挨着环保科技园，到永丰，沙河，后厂村这些产业园区距离也还算适中，通勤职住还算可以，上学有翠微小学温泉分校，小区也有不少孩子在这上学，上班带娃都解决了。
想买便宜次新的人群，这小区有50多平的1居，300多万就能上车，同预算海淀选择余地也不是很多，包括500-600万买个15年后的商品房2居，在海淀恐怕能看看的也只能是自住型商品房了。
同理海淀积分落户也可以看看这，毕竟300多万就能上车，而且这因为被产业园环绕，租金要比其他六环区域收益高些，两居能租到7000-7500。
但买房毕竟是大事儿，还是得给大家泼泼冷水，在这买房我认为需要注意以下几点：
第一，要关注采光，尤其是低楼层和L型楼栋夹角处房源是否有遮挡；
第二，就是户型得去挑一挑。除了楼层以外，因为它有很多这种东或者北向的房源，这样的房子不是说不能住，但它在市场上的价值，流通率都会受影响，看你能不能接受了；
第三，位置比较偏远，没有地铁，去市区通勤困难一些。
最后说说，大家都非常关心的自住型商品房的土地出让金怎么计算。按照当年的政策，自住型商品房再次上市交易的时候，需要按成交价减原值，再乘以30%缴纳税费。踩盘时我也问了一下这边的中介，按照他们的说法，您可以参考一下，就是这个成交价可以按照最低过户指导价去计算，那也就意味着满五年，且高原值的话，那你几乎只需要缴纳一个契税。当然这只做参考啊，一切最终还是以成交价为准，到时候我会再去验证分享给大家。
