北京这座有
3000年
以上建城史的历史文化名城、六朝古都
，自1949年成为新中国的首都后，至今已72年
。近
30年
，北京经济技术开发区落地大兴区亦庄，东、西城区分别合并崇文区、宣武区，通州区成为北京城市副中心，平原新城、生态涵养区概念落地，北京这座城市一直在空间格局上发生着变化。72岁后的新北京将成为什么样？
近日，首都之窗网站上公示的
《北京市新增产业的禁止和限制目录》
（修订征求意见稿），对北京市各功能区关于新增产业的禁止与限制做出了分门别类的说明，帮主认真研究了这份文件，从中对未来北京的城市格局与房地产市场发展趋势窥出一二。01
东西城区不再开发住宅
首都功能核心区
包括东城区、西城区，总面积约92.5 平方公里
，禁止新建以下物业：1、建筑面积在 1 万平方米以上的商业设施（符合规划的民生保障项目除外）；
2、房地产开发经营中的住宅类项目（棚户区改造、危房及老旧小区改造、历史文化保护区改造除外）；
3、酒店、写字楼等大型公建项目；
4、会议、展览及相关服务的展览类设施（服务于国家重大外交功能、符合规划及相关要求的除外）；
5、新设医院、门诊部和诊所(法人和其他组织设置的仅提供对内服务的门诊部、诊所以及国医大师、首都国医名师举办的中医诊所除外)。
解读：
以上内容，北京市均设置为
“禁止类”
级别，即指：不允许新增固定资产投资项目，不允许新设立或者新迁入法人、非法人组织及个体工商户。这意味着从房地产层面，
东西城区将不会再批复各类新建开发用地
。核心区的格局将得到保留、保护，
北京作为国内首批被列入城市更新的城市
，未来东西城的老旧社区会逐步得到更新改造，比如建筑加固、加装电梯、修建无障碍通道等。买房人如果对东西城区情有独钟，或在二手房市场，或需珍惜当下两个城区屈指可数的新盘项目，如天坛府、永定府等。当然，前提是资金充足。
值得一提的是，天坛府作为核心区目前唯一商品房新盘，批复价格为
12万+
，这是否就是未来北京核心区房价的基准呢？02
城四区格局基本完成
城四区
包括朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区，总面积约1285.5 平方公里
，禁止或限制：1、禁止新建以批发业为主的建筑面积在 1 万平方米以上的商业设施；东、西、北四环和南三环路以内，禁止新建以零售业为主的建筑面积在 1 万平方米以上的商业设施（符合规划的民生保障项目除外）；
2、东、西、北五环路和南四环路以内, 禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目（绿化隔离地区符合相关规划、政策的产业项目除外）；
3、禁止京外中央企业总部新迁入；严控新设或新迁入市属国企总部，严控市属国企在城四区新设子公司、分公司（实施重组的企业除外）；
4、禁止新建会议、展览及相关服务中的展览类设施（服务于国家重大外交功能、国家认定的城区老工业区、符合规划及相关要求的除外）；
5、普通高等教育不在原校址基础上向周边扩展，不再新增占地面积，严控新增建筑面积（存在安全隐患的除外）；
6、五环路以内，禁止新设三级医院（面向国际交往中心服务的中外合资合作医院除外）；不再批准增加三级医院的编制床位总量；位于城四区的医疗机构在规划建设新院区时，应适当压缩城四区的编制床位数量。
解读：
以上内容均为
限制级别
，即除非符合括号内情况的，城四区尤其是五环内/南四环内，不再允许新增大型公建
，高校也不得在原址扩建。这同样意味着城四区尤其是五环内的城市空间格局已经确定，未来建设用地开发基本只有
住宅、小型商业配套、养老设施、基础教育设施
了。对买房人的影响就是，在置业区域的选择上，一定要全面了解包括教育、医疗、商业等与生活息息相关的配套资源，如果现有规划中没有，那么以后也不可能再有。
城四区、五环内也不是所有的区域都具备完善的配套，因此，一定要重点看区域短期规划内容，最好眼见为实，配套城市资源已落地或在建中的可有保障，说中长期规划会有这样那样配套的，如果相信你就天真了。
目前，北京五环内新房价格在
8万—11万
的区间，城四区新房价格最低的板块在丰台区青龙湖，仍低于5万元/平米
。03
副中心发展空间巨大
北京城市副中心
规划范围为原通州新城规划建设区，总面积约155 平方公里
，将禁止或限制：1、禁止新建和扩建商品交易市场设施（符合规划的农产品批发市场等对城市运行及民生保障发挥重要作用的项目除外）；
2、禁止新建和扩建互联网数据服务中的数据中心(符合北京市数据中心统筹发 展实施方案等要求的边缘数据中心和算力基础设施除外)；
3、禁止新建和扩建信息处理和存储支持服务中的数据中心(符合北京市数据中心统筹发展实施方案等要求的边缘数据中心和算力基础设施除外)。
解读：
以上三条均为
限制级别
。北京城市副中心建设刚度过第一个五年计划，未来还有至少14年
时间，副中心才能全面建成。也就是说，副中心仍有巨大的发展空间，到
2035年
左右我们将看到副中心的蓝图实现。从禁止和限制的产业内容看，副中心禁止新建和扩建商品交易市场设施，意味着城市商业资源与形象将得到提升。
而互联网产业相关的数据中心禁止新建和扩建，一方面是根据北京科技产业的布局，另一方面是此类数据中心对电能消耗需求极大，不符合行政中心对双碳政策的落实。
由于通州区幅员辽阔，面积达
906平方公里
，但副中心仅占通州不足1/5
部分，因此买房人一定要厘清一个思路，即买通州不等于买副中心
。对买房人来说，城市资源与人口增长将主要落地在副中心范围，通州目前新盘价格已达到
7万
的水平，如有通州购房资格，要围绕行政中心的规划范围去选择仍有价格优势的楼盘。04
平原新城未来大有可为
平原新城
包括通州区（北京城市副中心除外）、顺义区、大兴区以及昌平区和房山区的平原地区，生态涵养区
包括括门头沟区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区以及昌平区和房山区的山区部分。这两大功能区与房地产开发有关的只有一条限制级别内容：
普通高等教育除疏解项目外，不再新增占地面积。
解读：
平原新城与生态涵养区基本在北京五环外围，
除了新增高校外，再无其它城市开发建设方面的限制
。因生态涵养区的地理位置，以及对生态保护的要求，本身在产业引入、房地产开发等方面都将有硬性的限制，这意味着
未来北京发展空间最广阔的天地，就在平原新城
。平原新城
承载的一个重要功能就是疏解人口，而将人口吸引至北京五环甚至六环外的区域，必然要产业先行
，同时写字楼、酒店、大型商业、医院、住宅等开发建设将日益完善，让人们可以在新城安居乐业。因此，买房人可以根据工作地点，在合理的距离内，重点考察平原新城区域的市场，
首先要了解产业落地情况；其次关注区域城市资源配套规划及落地时间；第三了解区域住宅市场近几年的发展趋势
，根据二手房的价格，比较新盘价格是否具有倒挂优势；最后选择产品和开发企业
，买到既宜居又有升值空间的好房子。在平原新城选房，区域板块很重要，切忌只看眼前，不看未来，但未来要看三五年内能够发展的程度，规划落地时间周期过长，需谨慎考虑。
从价格看，平原新城的价格区间在
2万—7万
之间，差异较大，未来发展空间也相对更大。至于在生态涵养区买房，如果有养老需求，希望在有山有水、自然环境优越的环境中生活，要重点关注医疗配套是否健全。价格区间在
2万—4万
之间。此外，全市范围内禁止新建容积率
小于1.0（含）
的住宅项目（历史文化保护区、平房区按院落进行建设的项目除外，但禁止建设独户独栋类房地产项目），这意味着目前市场上容积率低于1.0
的别墅项目、尤其是独栋别墅
项目，将进入存量市场，买一套少一套。总结一下，从北京城市空间布局和功能分区，以及此次公示的新增产业禁止和限制目录，我们可以看到北京未来的模样：
核心区+城四区
，尤其是五环内，我们姑且称之为老城区，将保持现有的功能格局，不会再有大的变化；老城区外围发展想象空间巨大，
副中心将崛起一座新北京市，平原地区将形成若干产业新城
；生态涵养区
将成为北京人的后花园，休闲、度假、康养的好去处。老城区与副中心、平原新城、生态涵养区通过轨道交通和高速路进行连接。
这样的新北京，正是多年前
吴良镛院士
等规划专家为解决北京大城市病而开出的药方和描绘的蓝图，而这种规划发展模式，是不是有长三角城市群的缩影。看清北京城市规划发展的格局，我们有理由相信，
72岁后的新北京，将更加具有活力
，未来北京居民的幸福指数也将不断提升。
