笑了！昆曲率先试点房地产税？

导语：

春节期间大家的注意力可能都不在房地产，不过本地还是不甘寂寞地整了个活。

就在春节前两天，我们收获了牛年最后一个玩笑：

昆明、曲靖可能要率先试点房地产税了。

01

这个传言从何而来？

源头是1月28日省住建厅印发的《云南省住房和城乡建设事业“十四五”规划纲要》。

省住建厅去年最后一份通知文件，带来了些新消息

这份纲要回顾了过去5年间云南整体的城乡建设事业成果，并展望了未来5年的发展方向与目标等。

其中，在优化房地产业发展结构一节，有这样的提法：

“……以昆明、曲靖等城市为试点，开展住房空置率抽样调查……”

有人以此为联想，猜测这是否意味着房地产税离昆曲近了。

先说结论：有点杞人忧天了。

但凡仔细看过文件，就应该知道这所谓的抽样调查试点，出发点其实是提高住房使用率，盘活存量并引导人口疏散。

我们之前曾算过一笔账，结论是昆明的住房存量，不仅能满足眼下800余万人最基础的居住需求，即使未来人口增至1000万，大概率也是够住的。

（对具体推导过程感兴趣的，可以查看《昆明的房子够多少人住？》一文）

但具体到个人，不见得真已实现了人人有房住；从空间上看，住房分布显然也是不均的。

仅做分割，无实际意义

因此，无论是出于住有所居，还是为城市进一步吸纳人口的目的，在住房尤其是存量房方面还有不少文章可做。这也是相关政策出台的根本原因。

之前我们曾聊过，昆明眼下的人口困境，是如何在保持现有规模的基础上实现增长；而这同样也是云南要直面的问题。

站在全省的视角来看，矛盾尤其突出：七八成云南人都流向了昆明，其他州市该怎么办？

所以试点为什么要带上曲靖，潜台词已经很明显了——既然没法阻挡大家奔省城的步伐，那至少尝试把都市圈给立起来，让周边城市也能分点羹吧。

02

虽然无论从出发点还是目标来看，这个存量房摸排试点新政都并非为了房地产税，但不可否认的是，这项工作和房地产税的相性还挺合。

最简单一点，抽样调查免不了下到基层采集样本的步骤，否则全由个人申报，必然会有信息错漏。

这个过程中，捎带脚做一些个人和家庭的房屋持有情况统计，再和系统中的信息比对，即使只是部分样本数据，也很有参考意义。

不论是出于哪项工作，调查都有着重要作用与意义

更关键的点还在于，住房空置调查和房地产税在某件事上是高度一致的，那就是去年被反复提及的再分配。

为什么去年房地产税的提法突然加速？又为什么说国内城市早晚都要施行这一政策？

这些问题我们之前多少都聊过，因为房地产税不再是某个行业关起门来的“家事”，而是一场影响到整个社会再分配的重要税制改革。

把握住这个核心，很多问题都能迎刃而解。就比如：

未来的房地产税，一定是以财税部门唱主角，住建部门为辅的方式来落实推进的。

这是因为房地产税面向的一大对象是广大存量房，而对住建口而言，其在这一领域的动力是远不如在新房市场那么旺盛的。

换句话说，判断一地是否快要上马房地产税了，其实更应该关注财税口的动作，而非住建口。

去年针对房地产税发声的很多出口并非住建

这也从另一个层面说明，为什么住房空置调查试点这件事离房地产税有点远，因为发起的主体并非税务。

当然，看待这个问题也没必要太过割裂对立。就像前面说的，终极目标是同一个，更有一鱼两吃的条件，何乐而不为呢？

03

最后，我们简单聊几句这些动态释放出的信号。

一个大家都关心的话题，可能是就房地产市场这表现，未来行业还有戏吗？

答案是有，而且机会还不小。

就在这份新发布的十四五纲要计划之中，便能找到一些依据：

回顾过去5年云南的住房城乡建设事业成绩单，大多数“科目”都超标完成了，只有几项不达标。

云南大部分十三五住房城建指标都完成了，但亮相关键指标仍有差距

这其中有2项指标很关键，分别是常住人口城镇化率，以及城市建成区平均道路网密度——前者与原先规划指标有差不多5个百分点的差距，后者则相差约1.3公里/平方公里。

按计划，云南要在2035年将城镇化率提升至70%；而随着人口的增长，路网密度的提升也是必然。

这意味着建设规模仍将扩大，同时需要持续的资金投入，不发展住房城建事业可能吗？

当然，这种发展与之前会有一些差异，最明显的变化便是行业的降速。仅以城镇化率一项指标来看，15年提升20个百分点，留出了相对充裕的时间。

而具体到市场层面，房企项目和购房者都不可避免的要跟着变化。

在房企一端，未来可能有部分企业会主动放弃原先的所谓刚需，转而把更多精力资金投向改善。

而即使是仍旧坚守刚需阵地的企业，其产品的包装、呈现、配套等也都会向改善区间靠拢。一切都是因为这部分需求将成为未来的市场主流。

纲要中其实就有相关表述：

……以“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”为基本原则……优化商品房供应结构……合理调整新建商品住房的品类和套型结构，适度增加中等规模以上、品质型、适老型、康养型商品住房供应……

这种政策与产品倾向反映到购房者一侧，意味着有改善换房需求者，将成为未来市场的宠儿。其可选项在数量和品质上，都将是越来越丰富。

值得注意的是，这种指向会非常明晰，基本仅锚定那些有一套房、需求第二套房的群体。如果不负责任地猜想一下，未来可能会有更多针对性的激励政策出台。

在这个区间外的三套及以上住房持有者，眼下最该做的是优化已有房产。除非你不在乎未来的房地产税，不差钱。

而对于刚需而言，其实处在一个略显尴尬的境地：

现在不上车，未来确实仍有机会，但一方面以后未必有那么多优质的可选项，因为就像前面所说，房企会更为关注改善群体；

另一方面，政策上的支持可能难有进一步突破，但房价整体是向上的，这意味着越往后拖成本可能会越高。

节前住建部门会议，再次提及了住房供给侧结构性改革

我们之前说过，住有所居的大背景下，未来不用担心没房子住；但具体住得怎么样，丰俭由人。

如果到了国家兜底的队列，保的只会是你最基础的居住需求，毕竟我们的人太多了。

这件事上贷款客户的资质是个很好的类比：银行最欢迎的并非全无负债的白户，而是有一定健康负债的客户。未来的房地产市场，趋势也是一样的。

其他不多说，今天是初三，祝大家早日凑够“车票”，在新的一年都能如愿上车吧。