今年10月1日起，《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》施行。在申城一些小区，新规一石激起千层浪，尤其是其中一条关于“固定车位”的规定。

新规明确：“利用小区原始规划设计停车位之外的区域设置停车位的，不得作为固定停车位出租给特定业主、使用人使用。”字面意思不难理解，即小区在地面道路、空地区域划设的停车位不能作为固定车位来出租。在申城一些因车位固定化导致停车矛盾激烈的小区，新规给车位管理方式的调整带来了契机。

今年9月13日，松江区荣乐西路758弄新理想花园小区贴出了一纸公告，提出贯彻上述规定，从10月1日起将所有地面车位由固定改为共享。岂料，公告贴出后招致大量反对声，小区不得不在9月28日再次公告表示“暂缓”。小区停车按规调整遇阻，原因何在？

△新理想花园小区。

1125个固定车位，每晚空置180余个

10月11日，记者来到新理想花园小区。此前，居民陈女士告知记者小区停车很是紧张，她正等候物业安排地面车位，已经排在第155位。但进小区后记者发现，这里与申城其他停车紧张的小区不一样。在申城很多小区，担心车子开走便没有地方停的居民们不会轻易动车，即便是白天，小区地面也看不到多少空位。但在新理想花园小区，白天地面车位大多空荡荡的。居民们称，原因在于地面有多达1125个车位，都是作为固定车位进行出租，一车一位不需要担心车位被占。

△由于地面1125个车位均作为固定车位出租，不需要担心车辆开走后车位被占，新理想花园小区内白天地面车位大多空荡荡的。但图上左侧，一辆车没有并停在画线车位内，说明小区停车资源还是很紧张的。

小区的地面车位上，可见形形色色的独占“宣誓”。距离小区大门不远处，道路左手侧一车位内，黄色油漆醒目地涂写了“沪C”车牌号，与停在车位上的银色车辆车牌一致。再往前走，更多的道路旁车位则是用白色的印刷体小字，将车牌号喷绘在了车位号旁。一些车位上，车主还特意用白色油漆泼写出“专用”“私人车位”等大字，提醒旁人不能乱停车。

△图为新理想花园小区内，车位上用黄色油漆写上了车牌号，以表明车位固定出租给了个人。

△道路旁的不少车位上，均用白色的印刷体小字将车牌号喷绘在了车位号旁。

这是“历史遗留问题”。小区翔禧物业陆经理告诉记者，在上一任佳管物业手中，小区一直就采取地面车位固定化的管理方式。除了小区建成时的122个草砖车位外，后续道路边划设的车位都陆续固定租给了居民。而由于地面停车位较为充裕，前些年矛盾不大。今年4月起，开发商开始销售地下产权车位，原本停放在地下车库的大量车辆被赶回地面，停车矛盾一下子激化了。据陆经理称，目前有200多辆车排队等着安排停车，可地面能画线的地方早都利用上了，哪里还能安排出固定车位？一到晚上，这些车辆只能见缝插针，“堵在楼道口、地下车库出入口，停得乱七八糟。”

△一些车位上，车主还特意用白色油漆泼写出“专用”“私人车位”等大字，提醒旁人不能乱停车。

一边是200多辆车排不上固定车位，另一边却是入夜后现有固定车位大量闲置。翔禧物业曾花了3个晚上在小区里进行了排查，发现现有的固定车位中，平均有180余个车位是闲置的。“如果全部改成共享车位，再配合车位的优化，小区停车矛盾不就缓解了？”因此，今年4月以来，小区里调整停车管理方式的呼声越来越高。

△由于新理想花园小区地面1125个车位均固定出租给居民。一到晚上，没有排上固定车位的车辆只能见缝插针找地方停。图为几辆车停在了一处楼前通道侧。

规定说得这么明确，还要“走程序”？

为了缓解停车矛盾，今年5月，在新理想居委会的牵头下，新理想花园小区成立了由居委会、业委会、物业和居民代表共同组成的停车方案起草小组。8月，小组拿出了两套停车方案供征询。方案一是维持现有固定车位不变，但新增车位均为共享车位，小区实行“一车一位”，登记先得，额满为止；方案二则是将所有地面停车位由固定改为共享。为了配合小区停车管理方式的调整，小区释放了60个暂未分配的车位为共享车位，同时还打算实施车位优化，新增扩建大约80个车位。

翔禧物业陆经理认为，方案一实际上“换汤不换药”。经过测算，现有固定车位加上新增扩建车位，仍然不够“一车一位”，解决不了问题，物业更倾向于一步到位的方案二。8月28日起，小区就上述两个方案开展征询，由居民投票选择最终实施哪一个。新理想居民区党支部高书记回忆，表决票刚发下去，8月31日，居委会就收到了《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》即将要施行的消息。方案一显然与规定中的要求相悖，居委会、业委会和物业商议后，决定中止征询流程，避免方案一最终征询通过并得到实施。

“当时大家都觉得，既然规定说得那么明确，那还征询什么，直接贯彻就行了”，因此，9月13日，新理想居委会牵头小区业委会和物业贴出一纸“公告”，称由于方案一有违规定要求，因此小区决定直接执行方案二，即“所有地面车位不固定，均作为共享车位”，新的停车方案与上述规定同步于10月1日起实施。

△图为9月13日，新理想居委会牵头小区业委会和物业贴出的车位由固定改共享的“公告”。

“公告”很快在小区引起轩然大波。居民顾女士告诉记者，陆续有固定车位的车主到居委会和物业处表达了反对意见。固定车位车主们坚持认为，小区停车方案是涉及全体业主的管理事项，即便是将方案二作为小区新的停车管理方案来实施，按照相关规定也必须召开业主大会表决通过才行，“这一必备的程序不能省，不能仅凭一纸公告说了算。”

对此，高书记称，对于固定车位车主们的要求，小区管理者们表示费解。他第一时间向街道房办咨询请教，房办反馈了两条意见：一是“按文件执行”；二是“最好走下程序”。“什么叫作‘最好’？”对于这个问题没有解答。

专家：方案有违规定要调整，但需征询

9月28日，迫于小区固定车位车主们的压力，新理想居委会牵头小区业委会和物业再次贴出“公告”，称不管是方案二还是方案一均暂缓实施，小区停车管理方式维持原状。新“公告”贴出后，又引发了200多位排队等候车位车主们的不满。他们纷纷质疑：既然有了规定，小区为何不予执行？

“我们遇到的问题，在规定（利用小区原始规划设计停车位之外的区域设置停车位的，不得作为固定停车位出租给特定业主、使用人使用。）中并未有细化说明，不同的解读确实会引发矛盾和纠纷”，高书记认为，小区有些操之过急，弄得两头不讨好。但矛盾终究要解决，他说，“小区停车方案究竟应该怎么按照新的规定来调整？调整后是否需要通过征询才能实施？年底固定车位的一年租约即将到期，物业该不该给予续租？这些问题我们迫切需要权威的指导。”

△新理想花园小区最近释放了60个暂未分配的车位为共享车位。图上为打上了“共享”字样的小区车位。小区管理者们认为，全部地面车位共享才是解决小区停车矛盾的途径。

记者就新理想花园小区的疑问，请教了浦东新区物业管理纠纷调委会主任孙晔。她认为，规定中所谓的“原始规划设计停车位”，是指小区规划总平面图中标注的属于全体业主共有停车位，该部分停车位计入小区停车位配比范围。因此，规定中不得作为固定停车位出租的，实际是指在小区其他道路上划设，以及通过美丽家园建设、旧住房综合改造等扩建的停车位。

孙晔认为，如果小区在原始规划设计停车位之外区域已设置固定停车位：2024年10月1日前制定的本小区停车管理制度可继续沿用。但2024年10月1日后，制定或修订本小区停车管理制度应符合《规定》要求；小区尚未制定停车管理制度，但有固定停车位车主已缴纳停车费或签订车位租赁合同的，在缴费期满或合同期满前仍可使用该固定停车位。缴费期满或合同期满后，该车位不应作为固定车位使用。

针对新理想花园小区目前的尴尬处境，孙晔建议按照规定的要求，对暂缓的停车管理方案重新进行修订。且停车管理方案是涉及全体业主的事宜，实施前须经业主大会表决通过。

栏目主编：毛锦伟 文字编辑：毛锦伟

来源：作者：毛锦伟